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城市开发与经营 参考书目： 1.《城市经济与城市开发 》中国建筑工业出版社　 夏南凯 主编 2.《房地产开发与经营 》 中国人民大学出版社 吕萍 主编3.《城市规划原理 》 中国建筑工业出版社 李德华 主编  教学重点： （1）城市开发与城市规划的关系； （2）经济动因中的功能置换； （3）城市开发的对象和原则。 教学难点： （1）物业置换的类型； （2）城市开发的相关主要理论，尤其是系统控制论。 教学课时：4课时 　 教学方法：PPT启发式教学 第一节 基本概念 一. 城市开发: 二 . 城市规划 城市规划是人类为了在城市的发展中维持公共生活的空间秩序而做的未来空间安排。这种对未来空间发展的安排意图，在更大范围内，可以扩展到区域规划和国土规划，而在更小范围内，可以延伸到建筑群体之间的空间设计。 三 . 城市开发规划 城市开发规划是针对城市大规模开发而进行的城市规划工作，其内容较一般的城市规划更为综合，不仅包含城市各项物质要素的空间合理布局，还包括城市开发过程的规划。 四 . 城市开发与城市规划的关系 城市规划是人们为了在城市的发展中维持公共生活的空间秩序所做的未来空间安排。它是为城市开发服务的规划设计，是使城市开发过程能合理科学进行，并为城市营造良好的空间布局结构。城市开发作为一种中观或微观层面的城市开发建设活动,必然会受城市规划的控制和约束。 第二节 城市开发的主导力量  在计划经济时期，城市开发活动完全由政府来组织进行，政府负责城市开发的投资、经营和管理。 随着市场经济体制的建立和不断完善，城市开发投资主体呈多元化，原先政府的投资经营职能越来越多地引入了市场机制，开发的投资、经营、管理职能逐渐独立。 城市开发作为影响城市发展的重大活动，政府需要确立城市开发游戏规则，制定城市开发规划，协调组织开发的全过程，并不同程度地参与到开发的投资经营过程中。 第三节 城市开发的经济动因 一、城市结构和功能的互逆 (一)物质建设性置换 包括从非城市物业(如农田)转变为城市物业(如居住区)，也包括将城市的危房、旧房、简屋等拆除，代之以新的建筑物。如上海实施的“两湾一宅” (二)功能性置换 即对城市一部分物业的使用功能加以调整。 如英国伦敦的利物浦码头改造 (三)土地级差收益性置换 城市土地处于不同的区位，有不同的市场价值。 在实践中，一个项目的开发，相关各方可能会有不同的出发点，物质建设性置换、功能性置换、土地级差收益性置换的过程可能交织在一起。因而，在城市中心区优良的地带、三种置换过程是有可能是统一在一起的。 第四节 城市开发的相关理论 一 . 平衡理论 二 . 动态发展理论 三 . 系统控制理论 (一)系统论: 现代化城市是一个以人为主体，以空间环境利用为特点，以聚集经济效应为目的，集约人口、经济、科学、文化的空间地域大系统。 1. 自然生态环境系统 自然生态环境系统指城市所处的空间范围内被各种经济活动和文化活动而人为地改变了的自然生态环境，这种变化通常是不可逆的。自然生态系统主要由大气、水体、土地、动物、植物、能源、资源和景观等组成。 2. 技术经济系统 技术经济系统主要由城市的工业、商业、金融业、建筑业、交通运输、贸易、信息通讯、管理、科技和农业等系统组成。 3. 社会系统 社会系统主要是指城市居民生活系统：由居民、饮食、服务、供应、医疗、体育、旅游、娱乐等组成。 （二）控制论 1．控制房地产业发展规模 房地产业的发展规模和速度必须与其他产业相协调，与国家的经济承受能力相适应，做到自觉地保持比例； 开发投资的房地产产品的数量和质量，必须与市