南京江宁翠屏湾花园城德国新镇全程营销代理企划方案.doc

翠屏湾花园城●德国新镇 全程营销代理企划方案 前 言 每接到一个案子，我们便产生创新与完美甚至达极至的冲动。 因为我们一直尊崇这样的理念：让贵司与我们共赢，共同打造一个让业内外人士不说是流芳，至少也可频频回眸的项目。 这份企划案依然是我们在匆忙中形成的，以至市场调研没有充足的时间去完成，但是我们对本案依然倾注了满腔的激情，在短短几天时间内，我们夜以继日的超负荷工作，深深领悟本案的精髓和要义。如果有更多的时间和机会我们会更仔细的去雕琢、去调整、去完善。 我们希望这份报告只是与贵司的一次沟通、一个与贵司合作的起点。 期待我们致臻完美的合作！ 二00五年九月十五日 本案的产品形态有足够的市场需求吗？ 产品的某些先天不足为目前推盘带来怎样障碍？ 目前市场同类形态的物业供应量和客群需求的关系是什么？ 面对竞争市场，本案的优势在哪里？ 我们的营销策略是否能对本案的推盘产生足够强势的推动力？ 目 录 第一部分 营销企划报告 一．把脉市场 二．解码产品 1.产品核心理念及项目卖点整合 2.景观设计建议 3.智能化建议 4.物业管理建议 三．发现客群 四．包装策略 1.现场 2.售楼处 3.样板房 五．推广策略 六．品牌塑造和形象提升方案 第二部分 投标文件 第一部分 翠屏湾花园城●德国新镇 营销企划报告 把脉市场---倾听竞争的声音 从理性的角度，用最实际的数据说话，通过对区域市场及竞争产品的供应量、价格、销售等实际分析，从而对本项目进行客观的思考。 宏观市场环境分析 一、区域规划 江宁是南京城市发展的三大新市区之一，三山板块是江宁重要组成部分，随着区域功能、交通、商业、医疗、教育配套等各方面规划的实现，区域内成熟指数日渐提升。 《东山新市区总体规划修编》公示，江宁近阶段的发展目标是：7年内新增55万居住人口。截至2002年年底，江宁户籍人口75.19万，到2010年该区人口规划为130万左右，城市化水平达到65%。在居住上，该区的容量超过河西，和仙林、江浦一起成为南京的三个新市区。 江宁的产业主体为江宁开发区、江宁科学园、禄口华科园，着重发展无污染的高新技术产业和先进制造业。结合南京的沿江开发，江宁还规划了“滨江开发区”，沿江展示滨江风貌。 这无疑给江宁三山板块的发展注入了一针“强心剂”。 图1-1：江宁产业规划布局图 图1-2：江宁用地规划图 1. 区域功能规划 东山新市区新的规划图显示：三山板块周边规划为高档社区、名牌学校及商贸中心，远离工业区，且板块的西部地区拥有独一无二的保护性原生山林带，这些资源因素使之成为江宁环境最优越的区域。 《东山新市区总体规划修编》的公示，促使三山板块的优越区位得到确认，其近期及未来的发展前景也坚定了置业者的信心，三山板块由于所处的自然地理环境，使其具有不同于江宁其他板块的优越性。同时，随着落户江宁的国内外知名企业的逐年增多，产业的快速发展也无形地带动三山板块房价的提升。三山板块楼盘本身完全有条件成为新江宁的“首善居住区”之一。 2. 区域商业规划 《江宁东山新市区商业网点规划》规划江宁将在原有基础上再新建10个大中型超市。有一半分布在百家湖片区，三山板块将增加一个大型超市和中型超市。另外在基础上再新增10个农贸市场、8个生鲜超市或在大中型超市中设生鲜区；在火车南站市级商业副中心、东山市级商业副中心、东山老城区级商业中心内建设3个市区购物中心，在百家湖区级商业中心和同曦鸣城内建设2个社区购物中心。? 商业规划的出台对于江宁以及三山板块是利好因素，这将解决区内居民日常生活购物难的重大难题，为区域的住户提供日常便利，同时提升区域的居住指数。 3．医疗配套规划 在保留区人民中医院和区二院等综合性医院的基础上，新增设江宁医院门诊部、江宁区疾控中心和卫生监督所等。 4. 教育配套规划 在教育配套方面，通过“三校联运”等工程扩大办学规模，鼓励民办教育发展和名校扩张。与此同时，科研配套的规划也在加强。 5. 交通配套规划 《东山新市区总体规划修编》公示，在交通规划上，通过建设地铁1号线南延，地铁三号线以及区内改造绕城公路、公路二环等一批快速路，并形成站南路、将军大道等“四横五纵”主干道网络，轻轨、地铁、道路交通相结合的立体交通格局，最终解决三山板块市民的日常交通出行。 5.1地铁交通 地铁1号线南延线从安德门沿宁丹路南下，往东经宁南大道，穿过共青团路和机场高速，再沿玉兰路南下到达南京南站，从铁路南站向南经过利源路、天元路延伸到江宁大学城