物业管理设备设施管理培训.ppt

一、共用设备设施外包的选择 （一）项目外包分析 物业管理企业的管理规模； 所管理物业中共用设备设施的复杂程度及数量情况； 设备设施的生产年代、技术先进程度； 政府部门对此类设备设施系统管理的技术、标准要求； 自行管理此类设备设施的技术难度、管理风险大小； 设备设施生产厂家的技术服务情况； 市场上此类设备设施管理维护技术人员的供求情况、社会平均工资水平； 本地市场能够提供系统分包服务的专业机构发展的成熟度等。 （二）承包方评估 企业品牌状况； 企业规模； 资信信誉； 技术能力； 企业质量保证能力； 管理维护计划、标准； 预算价格、付款方式。 （六）工量具和维修用设备的管理 责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验。 （七）外包管理 将某类设备设施的管理全部外包给专业公司； 将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。 （八）技术支持 对个别具体问题寻求外界的帮助，以聘请技术专家担任顾问的方式进行。 二、设备设施维修养护计划与实施 一、设备设施维修养护计划的制定 二、设备设施维修养护计划的实施 三、运行和使用者的责任和配合 四、维修保养人员职责 五、月、季度检查 六、半年检查和书面报告 七、更换材料、设备的供应 八、安全工作 设备设施维修养护计划的制定 （一）制定设备设施维修养护计划的基本方法 1．维修养护的方式与类别 （1）维修方式 a．预防性维修——为了降低故障率或防止设备设施性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。 几种方式： 计划性预防维修（定期维修）：周期性特点 状态监测下的预防维修：以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。 改善性的预防维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、频发故障，对设备设施局部结构和零件设计加以改造。 b．事后维修——是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。 c．紧急抢修——是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。 （2）修理类别 大修 中修 小修 （3）修理周期和修理周期结构 修理周期 对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间； 对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。 修理间隔期：指两次相邻计划修理之间的工作时间。 修理周期结构：指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序。 2．维修养护计划的种类 （1）按时间进度编制的计划 年度维修保养计划 季度维修保养计划 月维修保养计划 （2）按修理类别编制的计划 如房屋维修养护计划、空调系统维修保养计划、消防系统维修保养计划等。 3．维修养护计划的编制依据 房屋及设备设施的修理周期与修理间隔期 房屋及设备设施的使用要求和管理目标 安全与环境保护的要求 房屋及设备设施的技术状态 4．编制维修养护计划时应考虑的问题 物业使用或运行急需的、影响其它系统使用的、关键性的设备设施应重点提前安排修理； 应考虑到维修保养工作量的平衡，使全年工作能均衡地进行； 应充分考虑维修前的准备时间和维修保养工作时间； 应切实考虑企业资源和能力能否保障各项目的维修保养； 计划最后确定前，资金一定要落实； 制订计划时应该包括必要的工作程序和检验程序，使计划具有可操作性和可验证性； 对物业使用或运行有较大影响的关键设备，应尽可能安排在非高峰期检修。 5．维修养护计划的编制 明确目标 收集材料 计划草案论证 计划确定，履行必要的批准手续，一般还要向业主进行必要的解释或说明 执行计划：根据实际情况的变化进行适当的调整 计划的可执行性和验证办法 以往运行记录 技术状况诊断 技术档案资料 计划草案编写 技术可行性分析 资源的满足情况 资金的落实情况 能否满足需求 6．维修养护计划的内容 设备设施维修养护计划 维修养护的对象：名称、位置、状态、范围 维修养护的责任人：人员构成、分工和责权 维修养护的标准：包括养护的频次和时间间隔 维修养护的方法：包括必要的程序和规程 维修养护效果的验证： 包括验证的方法、记录等 设备设施维修养护计划的实施 （一）修前预检 （二）修前资料准备 （三）修前工艺准备 （四）其他准备 （五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制 （六）验收和存档 设备设施维修养护计划的实施 （一）修前预检 （二）修前资料准备 （三）修前工艺准备 （四）其他准备 （五）组织实施：质量的控制、进度的控制、成本的控制 （六）验收和存档 运行和使用者的责任和配合 指定负责消防系统运行的责任人2～3人 运行责任人应对维修保养记录和报告进行审查和签字确认 运行责任人的职责 维修保养人员职责 应由有消防