旅游地产运营模式和发展趋势.docx

旅游地产运营模式和发展趋势文 / 周建成26January 2012一、旅游地产发展特征旅游地产是依托旅游资源，以房地产开发为手段，整 旅游地产运营模式和发展趋势 文 / 周建成 26 January 2012 一、旅游地产发展特征 旅游地产是依托旅游资源，以房地产开发为手段，整 合各类资源，具有旅游、休闲、度假、居住等多项功能， 集投资与消费于一体的置业项目。其有以下六大特征。 （一）国内旅游消费需求持续增加，旅游业发展空间 很大 2005-2009 年期间，国内旅游人数比重、国内旅游消 费比重都呈稳步增长态势。《中国旅游业“十二五”发展 规划纲要》指出，到 2015 年，国内旅游人数将达到 33.1 亿人次，国内旅游收入将达到 1.9 万亿元，居民出游率也 将由 2010 年的 1.4 提高到 2015 年的 2.25。 同时，随着人们生活水平的提高和生活质量理念的提 升，休闲度假已逐步为社会所接受，为旅游地产的快速发 展提供巨大的消费来源。目前，我国全年法定节假日达 115 天，加上单位带薪休假时间，居民的休闲时间已占到 全年的三分之一，为旅游地产的发展带来机遇（表 1）。 表 1 2009 年我国旅游人数及收入统计 2009 年 旅游人数（亿人）同比增长（%）收入（亿元） 同比增长（%） 国内游 19.02 11.1 10183.69 16.4 出境游 0.48 4.0 —— —— 旅游业 —— —— 12900 11.3 （二）已实现从观光旅游、商务旅游向休闲旅游转变 当前，我国旅游已经从以景点观光、城市旅游（结合 商务活动）为主向休闲旅游转变。这种新兴旅游模式，对 原有旅游配套服务设施与景区经营模式提出了新的功能 要求，也是未来旅游地产开发与服务的发展方向。 （三）具备投资与消费功能的旅游地产对“双高”阶 层有很大吸引力 旅游地产具有“投资 + 自用”双重功能，投资者不 仅可以在投资中获得保值增值收益，还可以通过长期投资 物业，享受其带来的空间和消费功能的利益。因此，旅游 地产会吸引“高收入”和追求“高品质”生活人群的消费 与投资。 （四）旅游地产开发与配套、租务需求越来越大 旅游地产除硬件建设外，软件建设也很重要 , 这是 普通地产成为旅游地产的重要条件。此外，旅游地产租务 需求，特别是酒店管理和物业管理的需求越来越大。拥有 最优秀的酒店管理或者物业管理能力的地区，才可能形成 旅游地产。 （五）房企转型投入旅游地产的竞争日益激烈 随着国家对旅游业战略性定位、鼓励居民消费以拉动 内需，加大投资力度完善基础设施建设等一系列政策出 台，旅游地产已逐步成为房地产领域新的投资热点。截至 2010 年底，国内已有超过 50 家房企涉足旅游地产，涉及 项目金额超过 3000 亿元（表 2）。 房地产开发收益最大化。其特点是，主要通过人工景观实现景观再造，也可以进行异地复制，对传统旅游资源依赖程度低。 此类旅游地产项目以主题公园和高尔夫度假区两种形式表现居多。其中华侨城系列、中华恐龙园、观澜湖高尔夫、 上海佘山高尔夫等项目是典型代表。主题公园发展早期， 盈利主要是门票收入。随着主题公园产品系列不断深度和 扩大，盈利逐渐呈现多元化。高尔夫度假项目的主要特点 是，球场建设运营与房地产物业开发运营高度结合、紧密 联系 房地产开发 收益最大化。其特点是，主要通过人工景观实现景观再造， 也可以进行异地复制，对传统旅游资源依赖程度低。 此类旅游地产项目以主题公园和高尔夫度假区两种形 式表现居多。其中华侨城系列、中华恐龙园、观澜湖高尔夫、 上海佘山高尔夫等项目是典型代表。主题公园发展早期， 盈利主要是门票收入。随着主题公园产品系列不断深度和 扩大，盈利逐渐呈现多元化。高尔夫度假项目的主要特点 是，球场建设运营与房地产物业开发运营高度结合、紧密 联系，在功能上两者形成互相配套补充，在价值上互相促 进与提升。 （三）以陈述文化主题为核心的发展模式 该模式基于民俗、历史资源的深度开发，侧重于发掘、 梳理当地历史与文化资源，围绕特定的文化主题，恢复、 再生历史场景，塑造具有鲜明个性的文化体验产品。其特 表 2 部分知名房企的旅游地产项目储备情况 万科 双月湾、浪琴湾 这几个项目都将 地产 国际旅游小镇、奥宸 抚仙湖国际旅游小镇 米，占地面积达 1000 多公顷 地产 琴湾、中信 台达高尔 夫度假社区、都江堰国际 ------- -------- 二、旅游地产运营模式 根据不同资源状况，可将旅游地产运营模式分为四类。 （一）以依托自然资源为核心的发展模式 该模式基于自然资源的低强度旅游开发，以推进生态 恢复、改善区域生活水平和保护原真文化为主要目标，倡 导环境友好型开发，以促进旅游的可持续发展。主要以