开发成本的分配方法.doc

[转载]开发成本和开发费用的分配实例 2012-5-20 23:28 参考国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发（2009）31号）文件第29条： 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： 一、占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 ? 例：某房地产开发公司花费10000万元，通过“招、拍、挂”取得了100亩的土地，分两期开发，第一期用了60亩，第二期用了40亩，根据文中的方法，按照占地面积法第一期所占的土地成本应是6000万元（1亿元×60%）第二期就是4000万元，企业又将第一期60亩土地的80%开发普通住宅，其中的20%开发商铺，同样按照占地面积法，普通住房所占地的成本为6000×80%=4800万元，商辅所占地的成本为6000-4800=1200万元。 ? 二、建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 三、直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 四、预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 ? 通过图表将刚才的内容总结一下： ? ? 成本项目 成本属性 分配方法 土地相关成本 共同成本 占地面积法 ? 前期工程费 ? 直接成本 如果一个项目分期开发，可以按照建筑面积法、预算造价法分摊。 建筑安装工程费 直接成本 ? 基础设施建筑费 共同成本 建筑面积法、直接成本法、预算造价法 公共配套设施费 共同成本 建筑面积法 开发间接费 间接成本 建筑面积法、直接成本法、预算造价法 借款费用 间接成本 直接成本法、预算造价法 ? 例如：2009年1月，甲房地产开发公司分期开发一处综合项目，征用土地200亩，共发生土地成本40000万元。 第一期开发用地80亩，为临街的综合楼和裙楼，其中综合楼占地68亩，裙楼占地12亩。综合楼共20层，建筑面积10万㎡，其中1-3层为商铺，建筑面积1.5万㎡；4-20层为普通住房，建筑面积8.5万㎡。 裙楼建筑面积5000㎡，预算成本6500万元，综合楼和裙楼共同工程造价成本18000万元，开发期间费用2400万元，另外，综合楼商铺直接成本545万元，综合楼普通标准住宅直接成本155万元。假设成本对象为：裙楼、商铺、普通住宅。 相关计算分配如下： （一）综合楼和裙楼土地成本的分摊按照建筑面积法 每亩土地成本＝40000÷200=200（万元） 裙楼的土地成本＝200×12＝2200（万元） 综合楼土地成本＝200×68＝12600（万元） 土地成本分摊表 项 目 占地面积（亩） 土地成本(万元) 裙楼 12 2400 综合楼 68 13600 合计 80 16000 （二）综合楼和裙楼工程建造成本的分摊 建安成本属于直接成本 综合楼工程成本18000-6500＝11500（万元） 裙楼工程成本：6500万元 （三）综合楼和裙楼开发间接费用的分摊采用建筑面积法 裙楼开发间接费用＝2400×0.5÷10.5＝114.29（万元） 综合楼开发间接费用＝2400×10÷10.5＝2285.71（万元） ? 开发间接费用分摊表 ? 项目 建筑面积（㎡） 开发间接费用(万元) 裙楼 0.5 114.29 综合楼 10 2285,71 合计 10.5 2400 ? （四）综合楼和裙楼成本的汇总 ? 总成本汇总表 单位：万元 项目 综合楼 裙楼 合计 土地成本 13600 2400 16000 工程建设成本 11500 6500 18000 开发间接费用 2285.71 114.29 2400 开发总成本 27385.71 9014.29 36400 （五）综合楼总成本的分摊 综合楼商铺直接成本545万元，综合楼普通标准住宅直接成本155万元