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房地产项目成本管理的五大要点
房地产市场经历了最初的“野蛮生长期”到现在的“后白银时代”,随着规章
制度的完善, 限售、限价等政策的频繁出台, 房地产市场已经充满了 “火药味”。
激烈的竞争,“大鱼吃小鱼”,专业淘汰粗狂 企业想要不被淘汰,必须夯
实内功,向管理要效益。成本管理,作为企业高质量发展的重要支撑点,不容
忽视。
做事情都要讲究方式方法,成本管理一样需要捋清思路,抓住关键环节。企业
经营需要谁来关注成本?成本管理从哪些方面下手?如何在管理瓶颈上寻求
突破?闲暇之余总结了几条浅知拙见、抛砖引玉。
1
企业决策层,需要重视成本管理
企业决策层的成本态度,是一个公司成本管理的基调
在成本管理类的文章中, 我们经常会看到培养全员成本意识的内容。 我的观点,
必须是公司经营决策层认识到成本管理对企业的重要意义,并加以重视,才能
做好成本管理。
在房地产的开发经营活动中,成本管理部门更多是起到一种驱动作用,而真正
花钱的部门是设计、营销、工程等业务部门。在重大设计方案上或者工程管理
措施上,成本人员提出相关的经济性对比及优化措施建议,但真正的落地则依
靠相关的业务部门。而在这些优化措施的落地过程中,因为各部门的关注重心
不尽相同,所以执行的效果可能就是虎头蛇尾。特别是 在进度、效果、成本上
只要出现冲突,决策层就毫不犹豫地牺牲成本,不做任何平衡,这种状况对整
个成本管理团队的信心影响是非常大的。 只有公司决策层意识到规范的成本管
理的对企业经营的重要性,有效管理为企业带来的良好效益,才能真正带动相
关部门的执行和落实!所以,企业决策层对成本的态度就是一个公司成本管理
的基调。
就拿曾经供职的一家房企来聊聊,老板和集团高管到项目巡查,问得概率最大
的问题就是——项目的成本是多少?利润率是多少?看到现场存在浪费的情
况就会问, 管理人员有没有思考避免浪费的措施?有没有其他更优的实施方案?
正是集团层面的重视,项目总也不敢怠慢,大家在项目管理过程中凡事就会考
量成本投入是否合理?有没有更节约成本的方案? 企业管理高层领导对成本
的关注为项目实现预定的经营指标奠定了基础。
2
项目操盘手,需要具备经营思维
关注项目的利润增长、快速回款、企业品牌价值,都属于具备了一定的经营思
维
开发过程中收入和支出是影响经营指标的两个重要行为, 成本管理的终极目标
是要服务企业经营。这里讲的成本管理既不是支出管理,也不是降低成本,增
加收益对于成本管理来讲同样有重要的意义。
大家可能会说啦,“哦!降低成本或销售溢价带来利润增长,这就是我们成本
管理的意义”。其实, 从广义上讲,成本管理的意义不只是利润增长,在高周
转的模式下,快速去化、快速回款除了带来隐形的财务效益还关系到公司的生
死存亡。 抛开成本专业条线,从公司经营层面来讲,如果投入适量的成本能够
大幅提高客户满意度,提升企业品牌价值也是值得的。企业品牌提升带来的效
益是潜在的、长远的,也是企业持续性发展、良性发展的基石。在成本管理工
作中,能关注到利润增长、快速回款、企业品牌价值,都属于具备了一定的经
营思维。
曾经历过一个项目,开盘去化情况非常不好,公司紧急召开了项目分析会,根
据客户调研及内部研判终于找到症结所在:项目地处离市区较远的山区,但周
边风景秀丽、自然资源丰富,属于旅游度假产品。但是,该项目为了控制单套
销售总价而按毛坯定位进行开发。根据开盘后的客户调研意识到,项目地处偏
远山区,客户更多地作为第二、第三住所度假休闲使用,不愿意花大量时间和
精力自己装修,即使有自己装修的想法也因距市区太远、周边材料资源匮乏而
放弃。找出问题症结,最终会议决策实施精
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