观天下项目物业服务管理建议.doc

 目 录 第一章 项目分析………………………………………………………1 第一节 项目概况……………………………………………………1 第二节 物业管理定位分析…………………………………………1 第二章 管理组织机构设置……………………………………………2 第一节 机构设置……………………………………………………2 第二节 管理服务分项指标及措施…………………………………4 第三章 物业管理服务模式设计………………………………………6 第一节 管理服务模式………………………………………………6 第二节 员工培训……………………………………………………16 第三节 社区文化建设（略）………………………………………20 第四章 物业管理费测算………………………………………………20 第一节 基本情况……………………………………………………20 第二节 收支预算……………………………………………………21 第三节 管理用房配置………………………………………………23 第四节 周围物业管理费调查情况表………………………………24 第五章 管理及分配制度构想…………………………………………24 观天下项目物业管理案第一章?项目分析第一节?项目概况 坐落于项目是由公司开发的现代单体高层住宅，以-220 ㎡为主的户型。??????0㎡，其中居住产品30406㎡以多层住宅为主。公共服务配套1800㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（2094㎡）和会所（ ㎡）。 本项目规划用地拟分二期开发建设，目前完成一期。 第二节?物业管理定位分析 一、本项目物业管理的档次本项目物业管理的客户群以为主体的高档消费人群，由业主结构层次可以看出，其对物业管理，无论是服务水平、服务质量以及服务理念等各方面均要求较高，开展物业管理工作，就必须高度重视他们的心理需求及服务需求。我们提出构建“和谐?健康?时尚”的人居理想模式，一切以业主的需求为主导，引入先进的物业管理服务模式，在保障业主生活安居的同时，努力创造一种自由、健康、活泼的社区氛围。故此本项目物业管理要有一定的独特性，以适合主体为核心的先进的物业服务理念、优质的标准来服务广大业主的需求。二、本项目物业管理形式根据项目物业档次对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式是全封闭管理服务，以理念带动服务、以服务创造品牌，缔造一个“和谐、先进的阳光社区”。三、本项目物业管理的定位按照以上要求本项目物业管理定位应该是：“全封闭式”物业管理服务。人性化管理，专业化服务 1、在管理处内部我们强调员工在合理分工基础上的充分合作，倡导“全员参与”的管理文化以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺陷和漏项。服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。使业主与管理处员工摆正心态，以一种愉悦的心境来服务与相处。3、社区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有社区特色的精神财富和物质形态的完美结合，我们将以构建“和谐?健康?时尚”的人居理想模式开展社区文化活动为纽带，建立崭新的社区公共秩序。 第章?第一节?组织机构的设置原则精简高效、一专多能，采用主管负责制。管理处各岗位所需人力资源配置实行公开招聘、双向选择，以保证管理处主管建立一支高效、协调的优秀团队。管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。??????? 根据本项目具体情况，管理处人员设置岗位职责如下：管理处所有员工均需持相关专业物业管理上岗证,持证上岗率达100% 1、办公室设1名管理员，分别负责人力资源管理、ISO9000管理和后勤管理； 2、绿化工作由公司绿化部负责，本服务中心不设园艺师。 3、管理处负责人不在编制内。 （二）员工的素质要求 ①、管理处主管：大专以上文化程度或中级以上技术职称，40岁以下，持有物业管理上岗证书，有两年以上物业管理工作经验，公正廉洁，工作积极热情，责任心强，有较强的管理、组织及协调能力。 ②、服务中心主管：大专以上文化，语言、文字表达能力强，善于人际沟通与协调。 ③、客服员：大专以上文化程度，30岁以下，服从领导、听从分配、积极主动、认真负责。 ④、收款员：大专学历，女性，30岁以下，有两年以上财务工作经验。 2、作业层员工素质要求 ①、护卫员： 高中以上学历，30岁以下，男性身高1.70米以上，五官端正，身体健康，无不良记录，有较强的观察、记忆、分析和辨别能力，有责任心。 ②、水电维修工、弱电工、电梯工：男性，年龄不超过40岁，无劣迹，具备高中（中专）以上学历，持有特种作业操作上岗证书。 ③、服务中心客服员：中专以上学历，女性，身高1.60米以上，形