47-保险业制定房地产投资策略的深思1.pdfVIP

1 保险业制定房地产投资策略的深思 2 关博仁 摘要:保险业进入房地产将起到一个良性的互动作用。中国 2008 年保险业总资产人民币 33400 亿，未来五年按照保险资金投资房地产比例 5%计算，同时每年总资产平均增加人民 币5000 亿，5 年中投资资金将达 2920 亿。目前保险公司投资房地产还是比较谨慎的，未来 需要鼓励保险资金投资专业的房地产基金，这样可以节省很多的专业性的运作成本。财务模 式会影响到保险公司房地产投资策略的选择。成本模式下会更倾向于选择稳健的投资策略， 而公允价值模式更能够反映市场变化所带来的价值变动。保险公司在投资房地产的时候，应 该尝试利用财务杠杆，同时要建立合理的投资管理机制，避免官僚主义作风。控制住市场风 险，自然能够获得利润。  关键词: 房地产投资；财务模式；公允价值；财务杠杆  1 保险业资金给房地产市场带来的冲击 1.1  中国保险业的房地产投资规模  2008 年中国保险业的总资产是 3.3 万亿，保险公司在房地产投资方面的投资比重应该 在 5%左右。国际上，保险公司投资房地产的比例一般为总资产的 5‐15%，在 10%以下比较 容易被投资者接受，在 10%以上可能对公司股价造成负面影响。全球 10 大保险公司的房地 产投资比例大都在 1‐5%之间。  按中国 2008 年保险业总资产 33400 亿元人民币、投资房地产比例 5%来计算，房地产 投资应为 1670 亿元人民币。若按每年保险总资产平均增加 5000 亿元人民币计算，未来 5 年在房地产的总投资是 1670 亿+ 5000×5×5% = 2920 亿元人民币。  1 本文是根据关博仁先生在 2009 年 10 月 30 日“中国保险公司投资不动产专题国际研讨会”上的讲话整理 而成的，整理者：王茂琪。 2 关博仁（Dick Kwan ），兆阳不动产特聘顾问，前荷兰国际集团亚洲区财务总监。 47 保险业制定房地产投资策略的深思 保险与风险管理研究动态 2009 年 12 月 图1 2008年中国保险业的收入规模 1.2  中国及世界主要国家投资级别房地产存量  从图 2 可以看到，美国房地产市场是全世界最大的房地产市场，日本市场在 2 万亿美 金左右，中国市场只有 2500 亿美金左右。中国的房地产市场规模占中国 GDP 的 7%左右， 跟日本、美国比差距很远。  Source: White Paper on Land and Real Property (2008) by the Japan Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism 图2 2008年世界投资级别房地产市场保有量规模 48 保险业制定房地产投资策略的深思 保险与风险管理研究动态 2009 年 12 月 中国房地产市场发展比较晚，1998 年推出银行住房按揭以后，才真正有了商业房地产。 国内开发商开发标准的商业地产建设只有5 年左右。目前，中国商业地产的存量是日本的八 分之一。  1.3  未来 10 年中国投资类地产交易量的变化  2008 年中国投资类商业地产的成交量只有 260 亿人民币，大约是 GDP 的 0.1%，而美 国和日本是 1%左右，差距还是很大的。  但是，中国拥有 1