雨润·西安全球采购中心招商运作实施思路.ppt

 地址：北京市朝阳区望京广顺北大街星源国际D座2203 一部分：销售规划 （一）阶段性销售目标 阶段时间：2010年 月 日 —— 年 月 日； 实现目标：通过开盘销售额 万元； 品类规格，售卖方式、商业道具及管理形象。 关于招商实施中商铺销售的建议（主要介绍“品牌对接”概念） 十伍 （二）销售策略 1、部分品类商铺全面带租约销售（可设计60个商铺）； 2、品牌对接，一一对应； 3、适应性品类商铺：食品商铺、副食品商铺、水产商铺、水果雷商铺；大肉类商铺、餐饮类商铺等。 带租约商铺销售总价全面递增15%；递增部分用于本项目运作；本项目运营公司利用增值部分资金自主经营3—5年； 重点说明： （1）商铺增值部分资金需可以支撑本项目自主经营投入资金； （2）本项目在自主经营期间，如果商铺运营良好，自主经营店在给予投资商户（业主）租金的同时还将享有自主经营店的20%的毛利；即使商铺经营一般，项目在统一管理及统一宣传的前提下也可力保3年内经营持平； （3）各商铺在自主经营期间，也可自行转租； （4）本项目与投资商户签定合同期限可设定为3年； （5）带租约销售及本项目自主经营的策略，第一可明确投资人的经营方向及投资回报的真实性、准确性；第二由本项目自住经营3-5年等于帮助投资人将“生铺”变“熟铺”，增强了投资人的信心；第三可提升本项目经营品类规格，售卖方式、商业道具及管理形象。 （三）销售途径 以工矿企业、高档住宅、写字楼、沿街商铺、周边城市上门拓展为先导，了解市场，有针对性地挖掘目标客户资源； 以广告宣传扩大知名度、关注度为支持，增加项目的广泛认知度和影响力，聚集和巩固客户群体； 以营销活动为手段，减少观望心态，促进成交。 2、商业业态及经营模式 [1]地铺形式的市场业态 1）主要经营范围：服装、鞋帽、针纺织、钟表、眼镜、通讯、电子、家具、建材、五金、电料、食品、餐饮等等； 2）主要经营模式：租赁； 3）经营面积：15㎡——500㎡ [2]专业市场业态 1）主要经营范围：家具、建材、家用电器等； 2）主要经营模式：租赁； 3）经营面积：1000㎡——30000㎡ [3]综合超市业态 1）主要经营范围：食品、生鲜、洗化、酒饮、副食、小百、服装、鞋帽、针纺织、钟表、眼镜、小家电、办公用品、图书音像等等； 2）主要经营模式：自营采买、联营、租赁； 3）经营面积：7000㎡——10000㎡； [4]百货业态 3、商业物业租金及坪效 [1]地铺市场、专业市场 [2]综合超市 [3]百货、购物中心 4、项目环境及交通 5、商圈的划分及目标客户群 （三）商业定位取向及结论 [1]规划目标： 体 现： 引领时尚 突出主题 品质优良 价格实惠 兼顾整体 良好效益 [2]规划特点： 突 出： 规模化 品牌化 特色化 专业化 信息化 效率化 以品牌化经营提升企业形象，以特色化经营吸引市场注意，以专业化引导广大消费群体的消费心理，规模花、系列化、效率化经营满足不同消费群体的不同需求。 [3]商品大类： 主要商品大类：TOP店、CEPA店、工厂店、民族特色商品店、化妆品、珠宝、钟表、眼镜、工艺礼品、皮鞋、皮具、少女装、淑女装、女士用品店、针织内衣、羊毛、羊绒、男士正装、商务休闲装、西裤、衬衫、男士配饰、童装玩具、运动装、休闲装、牛仔、运动鞋、休闲包、运动器械、皮衣、羽绒、床上用品、饰品、电器、通讯、数码、美食城、食品、生鲜、洗化、酒饮、副食、药品、摄影、图片社、橱卫、小家电、灯具、办公用品、图书音像等等； [4]品牌结构设计： A、B、C类品牌划分概念： A类商品：是指国内外的弛名品牌产品，这部分高档品牌品牌是用来提升项目整体形象的，并能满足一部分高端产品采购商的需求； B类商品：是指国内外的一些知名品牌，有一定市场占有率； C类商品：是指品牌在某一区域有一定知名度，具有地方代表性即某一地区独有的名特优产品，正处在对外推广期且价位较低市场潜力较大的商品； A、B、C类品牌分布如下表 100% 30% 50% 20% 占比 数量 占比 数量 占比 数量 占比 数量 合 计 C 类 B 类 A 类 A、B、C 类 品 牌 分 布 表 [5]楼层经营特色设计： 1、光电结合的墙面、柱体、走廊、局部吊顶；公共弧形休闲区域； 2、“不出西安逛香港