工程管理作业指导书.doc

PAGE 2 目录 第一章：运行、维修管理, 第二章：工程项目接管验收; 第三章：工程接管验收标准， 第四章：装修管理规定; 第五章：外委工程项目管理， 第六章：安全生产管理制度; 第七章：员工培训制度 第八章：工程部分管的公司管理制度。 第一章 运行、维修管理 第一节 总则 工程管理任务： 负责制定楼宇的公共设施、建筑物、设备系统的管理规定。 负责公司新接管项目的供电、空调、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装饰项目的验收和资料核实工作。 负责查验业主（住户）装修报批手续及审核装修方案、监督装修方案的实施。 负责编制设备、设施维修保养计划，做好与本部门业务相关的合同评审。 负责楼宇工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审。 负责对维修、装修项目、设备的保养进行验收，并进行技术审核。 负责所有设备、设施系统（供电、空调、给排水、电梯、电话、卫星及有线电视、消防、计量等）的管理和运行维护。 配合物业部做好业主入住时房屋设施、设备的交验和交接。 负责工程技术资料管理和紧急情况的处理。 二、工程管理目标： 维修服务满意率96%， 零修合格率99%，返修率1%； 维修的及时率100%、 三、维修服务公约： 热情服务、礼貌待人。对业主要热心，听取意见要虚心，解答问题要耐心。 维修工作要细心、及时、不推不拖，小修不过夜，土建零修三日内完成，紧急报修实行24小时服务。 深入业主宣传物业公司服务管理规定，听取业主意见、建议，不断改进维修服务工作。 秉公办事，不吃请、不受礼、不抽业主烟，遵守公司各项规章制度。 不准与客户有任何形式的个人交易行为； 不准向客户索取小费或借钱借物； 不准向客户推销商品； 在小区内行走不准穿拖鞋、短裤，不准勾肩搭背，工作期间不准赤膊、光脚、敞胸露怀等不文明行为，不准大声喧哗，影响客户； 不准擅离工作岗位，不准迟到早退； 不准在工作时间内办私事，聊天等怠工现象； 不准在上班期间吃东西、下棋、嚼口香糖等现象； 不准在公共场合及客户家中抽烟； 不准在上班时间打私人电话； 不准在上班前，上班中喝酒； 不准留长发，蓄胡须，衣冠不整现象； 不准无理取闹、打架、斗殴、辱骂客户或员工； 不准擅自持有危险品； 不准有损害公司利益和形象的任何行为； 礼貌用语： 您好 请 请讲 谢谢 再见 您请 劳驾 对不起 没关系 别客气 打扰您了 麻烦您了 您别着急 您慢慢说 给您添麻烦了 让您费心了 有话慢慢说 非常感谢 请留步 请考虑 请稍等 您慢走 欢迎您再来 有事您打电话 请您担待 欢迎您（感谢您）给我们提出宝贵意见 第二节 组织机构和岗位设置 一，岗位设置： 经理1名、 工程计调员：0名（由经理兼职） 专业技工：5名 第三节 工程人员岗位职责 一、工程部经理： 在总经理领导下负责小区物业设备的正常运行与维修，组织管理各专业完成工作任务,并对总经理负责。具体职责为： 负责小区房屋建筑，公共设施，机电设备等技术管理工作。 负责制定本部门各项管理制度及应急措施。 负责对工程外包项目总体控制管理和维修工作的检查指导。 负责制定小区设备设施大、中修计划，并报总经理审批。 负责参与楼宇工程验收交接工作及对外接盘项目的工程验收接管工作。 负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。 负责审核各部门提交的材料采购清单。 负责本部门招聘新员工的面试工作。 负责本部门员工的培训及考核计划的确定。 负责领导交办的其它工作。 二、工程计调员 工程计调员接受部门经理直接领导,负责工程技术资料的管理和日常内务工作： 努力完成部门经理交办的各项事务和技术资料的管理，对公司的通知、文件要做到及时上传下达； 负责有关资料、文件的收发和分类归档，准确无误地填制各种报表和表格； 负责工程部员工每月出勤的查核、汇总上报； 参加有关会议，并做好会议记录、整理工作； 负责收集、整理、复印、描绘、完善动力工程系统的竣工图纸及改造工程图纸和动力设备的使用说明书，分类归档，做到随时可提供查阅； 每月负责把各系统的设备档案有关故障情况、维修项目、更换零件或更新等内容填入部门的《设施管理台账》； 负责动力设备运行时间、动力物资、人力消耗统计和工程部维修零配件、材料计划的汇总工作； 完成上级交办的其它工作。 。 三、工程领班：（该项工作由工作突出人员兼职，如综合维修工） 严格执行岗位责任