广东从化酒店项目可行性研究报告.ppt

“温泉三杰”慧眼识宝 1933年，刚刚创办西南民用航空公司的经理刘沛泉（又名刘毅夫），在驾飞机观察地形时，发现从化境内有极壮观的大瀑布（即“百丈飞泉”）。他约好友梁培基(社会活动家及驰名省港及东南亚的大药商)及陈大年(著名大律师)通过实地踏勘，觉得这里有山有水又有温泉，很有开发价值。尔后，三人常在各种聚会中纵谈这些发现，被人称为“温泉三杰”。 从化是一个有历史文化底蕴的城市 从化是一个以温泉为闻名的城市 从化是一个有独特自然风格的城市 从化是一个以旅游促发展的城市 项目定位思考 项目功能定位 项目功能定位 项目主题形象定位 项目主题形象定位 项目主题形象定位 项目主题形象定位 项目主题形象定位 酒店客房定位 酒店客房定位 酒店客房数量与价格定位 项目配套定位 项目总投资估算表 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 通过对项目区域的温泉酒店的调研，我司建议本项目酒店客房，应该主打温泉概念，重点打造温泉房，同时充分利用流溪河与天湖公园景观，打造别具特色的景观温泉客房，提升项目经营卖点。 朝向流溪河、室外温泉池、豪华套房设计 5% 流溪河畔温泉豪华套房 朝向流溪河、室外温泉池、豪华房间设计 流溪河畔温泉情侣房 朝向流溪河、室外温泉池、标准房间设计 20% 流溪河畔温泉双人房 室外温泉池、豪华房间设计 空中花园温泉超级大床房 室外温泉池、标准房间设计 30% 空中花园温泉双人房 室内温泉池、豪华房间设计 豪华室内温泉双人房 室内温泉池、标准房间设计 35% 标准室内温泉双人房 温泉水引入、无温泉池、标准房间设计 10% 标准间 房型说明 比例 房型 酒店客房定位：以温泉房为重点，结合景观优势打造山水景观温泉客房，辅以少量标准房。 经过市场调研，从化区域酒店的各类客房面积为：双人间，28—36㎡；豪华/高级双人房40—50㎡；温泉房30—60㎡； 酒店客房面积：建议双人房面积30—50㎡之间。 40 豪华单人房 36 标准双人房 36 标准单人房 凯旋假日酒店 30 木屋温泉房 30 豪华双人房 28 标准双人房 万丰酒店 30 豪华大床房 30 标准双人房 翠岛酒店 63 超级大床房 30、58 流溪河畔温泉房 30 标准室内温泉房 望谷温泉度假村 46 高级双人房 逸泉酒店 30 豪华双人房 碧水湾 面积（㎡） 客房类型 酒店名称 定量方法一旅游酒店规模预测 E=N*P*L/（T*K） 其中： E：酒店的床位数 N: 全年游客人数 P: 住宿游人比例 L: 平均住宿天数 T: 全年可游览天数 K: 床位利用率 旅游酒店规模预测公式 本案酒店适当开发规模预测公式 本项目适当开发规模=预估需求床位数/入住率-未来竞争数 酒店体量定位 754.72 2009年 958.4 2010年 27% 平均增长率 49.2% 14.25% 14.91% 12.9% 44.1%　 增长率 1217.3 506 454.7 408.9 347.2 旅游人口数 （万人次） 2011年 2008年 2007年 2006年 2005 年 年份 2.20 天 平均停留天数 26.00% 过夜客比例 成都 -- 平均停留天数 44.7% 过夜客比例 惠州i 3.16 天 平均停留天数 39.37% 过夜客比例 深圳 2008年 项目名称 城市名称 2011年从化市场需求约7万个床位 资料来源： 从化统计公报 定量方法一旅游酒店规模预测 N: 全年游客人数 根据预测年份取值 P: 住宿游人比例 50% L: 平均住宿天数 2.5天 T: 全年可游览天数 365天 K: 床位利用率 60% 未来竞争数 5万 指标项 指标值 酒店体量定位 GDP与酒店需求关系法 根据中原研究，单体的五星级酒店客房数一般规模大致为：一线城市客房数300－400左右，建筑面积在4－7万平方米左右。根据有关研究，GDP与酒店需求之间存在紧密的关系。每10亿GDP需要一个酒店，每100亿元需要1家五星级酒店。照此规律，结合未来从化旅游酒店发展的趋势，从化旅游酒店市场已逐步趋向饱和。（09年从化GDP总量是150.98亿元） 建议项目酒店体量定位在80—100间 周末 平时 散客价 237 196 412 349 410 406 258 419 760 750 826 756 270 224 470 398 460 464 294 478 865 860 944 864 100 0.65 200