房地产营销策划报告.docx

地产营销策划报告 一、叙述作业内容 成都市位于四川省中部，素有“天府之国”的美称，是四川省行政中心、西南科技中心、西南商贸中心、西南金融中心和西部综合交通枢纽，是西部经济总量排名第一的城市。成都市有着1400多万的常住人口，主城区人口达到529.5万，是西部最大的消费城市，其住房的需求量也是非常大的。 成都市的人历来都有这样一种想法——“东穷、西贵、南富、北乱”，这是对成都市各个片区一个很直观的描述。成都东部以成华区为主，在以前是成都市的工业重心，改革开放以来，城东的工业企业逐渐没落，而剩下这样一个乱摊子，所以城东的“穷”来的还是有历史原因。可是以前穷就代表今后也会穷么？纵观现今的城东，其蓬勃发展的势头已经逐渐显露出来。各大楼盘的项目先后入驻城东，城东客运站的兴起以及政府对城东发展的支持，城东已经一改以前衰退的面貌，显示出了强大的发展潜力，本项目正是在这样一个背景下诞生。 二、市场调查分析 （一）、投资项目环境分析 1、经济环境 成都市城东的经济环境现如今已经初具规模了，包括万年场为中心的万象城商圈和建设路为中心的建设路商圈，两大商圈在一定程度上极大的带动了城东经济的发展，城东的经济已经逐渐呈现蓬勃发展的趋势。今天的城东，不断涌现出高端的住宅、一流的商务以及豪华的购物中心，城东已经被推向了一个经济发展重心的城市地位。与这里的未来高端商务、现代服务业一道，城东核心区域的到端居住价值也将一路飙升。 本项目所处的成华大道杉板桥路，位于万象城商圈和建设路商圈的交接地段，且正对成都理工大学。成都理工大学全校5万师生，为周边的经济发展起到了极大的推动作用。而“东城新地”项目在这种环境的带动下，也必将有一个长远稳固的发展。 2、政策环境 从成都市的远期规划来看，成都市的发展大方向依然是城南与城东。政府近几年来对城东的重视及投入相比以前是越来越大，可以看出，政府将以建设城东新城，构筑战略高地为目标，加强城东副中心的建设，继续旧城改造，促进城市CBD建设，发展高新技术产业，并加快东郊工业企业的结构性调整。在城东客运站的建造以及地铁2、4、7号线的规划，无一不显示出政府打造城东的决心，城东的巨大发展潜力已逐渐为广大群众所发觉，各大开发商纷纷入驻城东，而城东也将随着得到更为长远的发展。 “东城新地”项目在这种政策环境下，将带来很大程度的帮助。俗话说顺势而为，事倍功半，政府全力打造城东，我们项目借政府的发展趋势，也将取得事倍功半的效果。 3、房地产市场环境 成都作为西南地区经济最活跃，发展最为迅速的二线城市，其巨大的潜力一直为众多房企所看好，各大房企纷至沓来，给城市的房地产业带来激烈的竞争同时也为发展注入新活力。于此同时限购令在一定程度上干扰了房地产市场，但成都市已确定要加快新型城市化步伐，完善中心城市功能与市域城镇建设。包括东部新城、南部新城、西部新城和北部新城等“四大区”的建设，成为成都实验区引领新型城市化建设的重点。“四大区”的规划实施，将较大程度推动房地产的全域发展。 4、城市环境 成都市位于四川省中部，全市总面积12390平方公里，城区面积约为208平方公里。总体规划：都市区是由大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳等七个卫星城与中心城共同构成的高度城市化和现代化的城市群，并且形成3260平方公里的大成都概念。城市定位：随着3260平方公里的大成都概念提出后，初步拟定将一环路作为城市中心区，重点发展商务，文化功能。一环路至三环路以内，作为主城区，主要做生活区；三环路至外环路之间，作为环城区，重点发展各类产业：温江、郫县、华阳等周边城市届时作为“大成都”的外围功能片区，将形成产业跟生活配套的格局。发展目标：构建西部战略高地，基本实现现代化。具体分为大力发展经济、调整产业结构、控制人口、解决就业、加快城市建设、努力提高居民生活水平，社会发展等六大方面。其中加快城市化进程和加快城市副中心建设值得我们注意。 （二）、项目自身情况分析 1、基本情况分析 本项目位于成华大道杉板桥路，地处杉板桥路、二仙桥东路、崔家店路以及十里店路的交叉路口，属于难得一见的五路交叉路口。详细位置可见下图： 东城新地 东城新地 本项目名称为“东城新地”，地处城东二环路成华大道杉板桥路，属于成华片区，开发商为全国第一的万科开发商，建筑公司为成都中铁二建，占地50亩，共8栋塔楼围绕中庭，建筑面积为102400平方米，一层为临街商铺，负一层为商业街，负二层为停车场，土地性质为住宅用地，容积率为3，绿化率35%，绿化面积70%，住户户数1280户，停车位1020个。 2、建设条件 “东城新地”项目所处的杉板桥路，地形平坦，几乎没有任何的坡度，跳蹬河分支位于项目的东西两侧，使小区的环境更为优越。 城东的气候：亚热带季风气候，成都年平均气温16.4摄氏度左右，晴天少，日照率在