房地产估价方法收益还原法.ppt

收益还原法 名义利率和实际利率 名义利率是指名义上的计息利率。 实际利率则是指按照实际支付的利息所对应的利率。 如某贷款年利率为6%,但需要按月还本付息，则实际月利率为0.5%，实际年利率为： 对上述公式作补充说明如下： 1、上述公式实际上是收益法基本原理的公式化，是收益法的原理公式，主要用于理论分析； 2、在实际估价中，一般假设报酬率（收益率）长期维持不变； 3、当上述公式中的ai每年不变或按照一定规则变动及n为有限年或为无限年的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例； 4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末； 5、公式中ai ，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。 (二)净收益每年不变 净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无限 年；二是收益期限为有限年。 1、收益期限为无限年 假设某宗房地产在未来40年内的年纯收益为50万元，报酬率为8%，求其未来各年的收益现值。 报酬率变化对收益现值的影响 若已知V∞，求V70 、V50如下： V70 ＝ V∞ x K70 V50 ＝ V∞ x K50 若已知V50，求V∞ 、V70如下： V ∞ ＝ V50 x V70 ＝ V50 x 如果将上述公式一般化，则有： Vn ＝ VN x 例子：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元／m2，报酬率为10％。试求该宗房地产30 年收益权利的价格。 1、计算K40和K30:分别为0.978，0.943 2、求取30年收益权利的价格 =2500×0.943/0.978 =2410元 不同年限价格之间的换算隐含着的基本前提是： 报酬率r相等且大于零 不同年限的价格所对应的净收益A相同 如果对应的是两宗房地产，则该两宗房地产处理收益年限不同外，其他方面均应相同或可调整为相同。 N0是估价对象的剩余使用年限 Ni是第i个比较案例的剩余使用年限 r是收益还原率（报酬率） 收益按一定数额递增公式 第1年净收入为A，以后每年递增b，报酬率为r〉0，收益年限为n年。 预知未来若干年后的价格公式 净运营收益(net operating income，NOI)，通常简称净收益，是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必需的费用。 税前现金流量(pre-tax cash flow，PTCF)是从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的数额。 期末转售收益，是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净收益。 收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。据此，净收益的测算途径可分为两种： 一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产； 二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。 在英国，前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况下的收益法称为利润法。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等，在实际估价中，只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。因此，基于租赁收入测算净收益的收益法是收益法的典型形式。 基于租赁收入测算净收益 净收益＝潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用 ＝有效毛收入-运营费用 （1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生。 （2）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算。 （3）运营费用(operating expense)与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 （4）净收益是有效毛收入减去运营费用后的收益，但未扣除所得税、房地产改扩建费用。但在评估投资价值时，通常是采用扣除所得税后的收益，即税后现金流量(after-tax cash flow，ATCF)。净收益占有效毛收入的比率称为净收益率(net income ratio，NIR) 基于营业收入测算净收益 有些收益性房地产，通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，其业主与经营者是合二为一的，如旅馆、娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同： 一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入， 二