商业零售业房地产业.PPT

* * 选择核心租户并签署合作协议，确定合作方式：万达购物中心（二） 核心加盟者 集中性：沃尔玛经营模式具有相当的集中性，能够覆盖一定的区域，能够带来相当的人气 符合万达的强强联合的战略发展取向，符合商圈总体需求取向 经营稳定：沃尔玛自身具有一定的实力，在经营管理中能保持稳定的操作 行业特点：零售业发展在国内处于上升期，随着我国进入WTO，外资大型零售企业在国内的限制逐渐取消 * * 选择核心租户并签署合作协议，确定合作方式案例：万达购物中心（三） 万达高层管理人员：沃尔玛的合同很详细，我们认为不可能出现的情况他们都考虑到了。如果按照我们中国的做法，这份合同20条就够了，但他们能做到几百条，在沃尔玛总部共有240个律师负责这项合同。 合作期限 共25年 前15年 法定期限，不得随意解除 后10年 根据当时情况再定条件以视合作意向 若不符合合同约定的撤离，万达将向沃尔玛索赔 约定解除合同的条件，比如发生战争、地震等不可抗力 合作合同特点：详细 * * 与核心租户共同确定选地方案案例：万达购物中心（一） 符合加盟者的要求 考虑到自身的利益和长远发展 根据加盟协议进行联合考察 中心城市与直辖市的国家政策优势 万达购物广场选址要求 已经形成的商业中心的中心点 符合市场 需要 万达购物广场的地址选择需要考虑到加盟者要求与意见，体现联盟的合作特征 * * 确定投资方与出资方案案例：万达购物中心 商业地产所需资金，约20％即20亿元将由万达直接投资———万达集团年销售额40亿元，利润加上租金每年提供20个亿 商业地产约60％投资即60亿元将向项目当地银行贷款，万达与中国工商银行、中国建设银行签订了银企合作协议； 另20％左右由主力店企业自己投资 * * 核心租户共同参与规划设计案例：万达购物中心 经过一段时间的适应后，目前万达的商业房地产一些规划与设计都是由万达主导操作，然后加盟者提出自己的意见。但由于积累的程度不够，一些大的概念是通过一些国际上做过商业地产的公司来帮助操作。 万达公司 沃尔玛 国际商业地产公司做大的概念 反复碰撞与交流 * * 建立资源与产业平台 资源平台与产业平台是需求管理的基础，是准备，是积累的过程 零售知名品牌 娱乐知名品牌 休闲知名品牌 餐饮知名品牌 酒店知名品牌 …… 选择标准 各行业优质品牌资料 已合作过的品牌资料 重点品牌分析 资源平台 建筑工程商 材料供应商 规划设计单位 物业管理公司 营销策划代理商 …… 操作标准 符合需求标准 流程标准化 成本控制最优化 产业平台 需求管理 知识经营 * * 复制式的发展 — 奥林匹克花园连锁经营 奥林匹克花园的特点 科学运动，健康生活的理念 连锁经营战略目标 奥园连锁经营的核心竞争力 中体产业 奥林匹克花园 连锁经营的经营模式 复合房地产集成商的定位 通过奥林匹克花园的连锁经营模式中体产业实现了复制式的发展扩张 案例 * * 快速扩张 规模扩张：在经营模式的基础上，对需求管理与资源产业平台中可以快速复制的成分进行大范围的复制，造成企业的扩张 三个圈层最终目标 要使奥林匹克花园成为中国房地产连锁经营的第一品牌，使中奥公司成为中国社区健康产业的市场领导者和第一品牌 城市综合实力 开发商实力 强 弱 弱 强 第一圈层 第二圈层 第三圈层 一类城市 二类城市 三类城市 中奥 合作 本地化 * * 奥园连锁经营中“三个圈层”的规划 图示 三个圈层最终目标 要使奥林匹克花园成为中国房地产连锁经营的第一品牌，使中奥公司成为中国社区健康产业的市场领导者和第一品牌 城市综合实力 开发商实力 强 弱 弱 强 第一圈层 第二圈层 第三圈层 一类城市 二类城市 三类城市 中奥 合作 本地化 * * 第一圈层 重点内容：以广州奥林匹克花园、番禺奥林匹克花园的产品经营推动奥林匹克花园的品牌经营 目标投资地：将锁定在诸如广州、上海、北京这样的一类城市 合作方式：由中奥合作三方本着对等的原则共同开发大型体育社区 第一圈层 城市综合实力 开发商实力 强 弱 弱 强 第一圈层 第二圈层 第三圈层 一类城市 二类城市 三类城市 中奥 合作 本地化 * * 第二圈层 重点内容：以南国奥林匹克花园、上海奥林匹克花园、北京奥林匹克花园、广州天鹿湖奥林匹克花园的品牌经营推动中奥产业公司资本经营 目标投资地：瞄准各省省会城市等二类城市为目标 合作方式：由金业、中体或华新之中的一家或两家出资与当地房地产企业合作开发大型体育社区 第二圈层 城市综合实力 开发商实力 强 弱 弱 强 第一圈层 第二圈层 第三圈层 一类城市 二类城市 三类城市 中奥 合作 本地化 * * 第三圈层 城市综合实力 开发商实力 强 弱 弱 强 第一圈层 第二圈层 第三圈层 一类城市 二类城市 三类城市 中奥 合作 本地化 重点内容：以中奥