土地增值税相关政策解析 - 安徽省地方税务局.pptVIP

第四部分 清算实例 视同销售收入按下列方法和顺序确认： ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ② 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 企业所得税：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。国税发[2009]31号 第四部分 清算实例 土地成本的分摊问题： 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 （摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》） 第四部分 清算实例 根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 ----国税函〔1999〕112号 三、土地增值税相关政策解析 五、纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应在销售或有偿转让的次月10日前办理土地增值税申报纳税。 转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（皖地税〔2007〕39号） 第三部分 土地增值税清算流程 1、土地增值税清算流程 2、清算前的准备工作 3、土地增值税清算资料的审核 4、扣除项目金额情况的审核 5、在清算审核时应注意的其他问题 1、土地增值税清算流程 总体清算流程 清算申请及资料→税务机关前台受理→征管分局或开发区分局清算调查核实→科室审核→分管局长审批→清算结果书面通知纳税人执行。 2、清算前的准备工作 应当收集整理的资料有：房地产项目资料（发改委的立项批复，与房管局签订的房地产开发合同、五大证件，工程竣工验收备案表、测绘报告、土地出让合同，施工合同及工程决算书等 3、土地增值税清算资料的审核 清算项目资料的审核 《鉴证报告》工作底稿的审核 房地产转让收入审核的重点 4、扣除项目金额情况的审核 发生的各项成本和费用应按实际发生额确认扣除；对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除；对于各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。 5、在清算审核时应注意的其他问题 ①对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权后，未进行任何形式的开发即转让的 ②取得房地产产权后直接转让的扣除项目，对取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良即再行转让的 ③仅进行土地开发不房屋建造的扣除项目，对取得了土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的 ④成片受让，分期分批开发转让的 第四部分 清算实例 举例1：池州兴旺房地产开发有限公司通过招拍挂拍得平天湖畔的一块地，开发的“望湖楼”项目，总建筑面积为1万平方米，取得预售证不满三年，已签订合同，收到款项并开具发票的建筑面积为8300平方米。2012年7月销售一套200平方米房子签订销售合同，售房总额100万元，未开具发票。根据合同规定分期付款，已收到款项50万元，占销售额的50%。 请问：1 、2012年7月销售一套房子在土地增值税清算时收入如何确认？国税函[2010]220号 2、销售后达到土地增值税清算条件了吗？ 第四部分 清算实例 答：1、应确认收入100万元。土地增值税清算时，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。---《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 2、达到主税税务机关可要求清算的条件。---国税发[2006]187号 第四部分 清算实例 拆迁安置 例2：池州发达房地产开发有限公司，2009年由于池州政府招商引资金的原因，与一家工厂签订了合同，合同约定对厂房进行拆迁，建设商住楼。建成后返还其商业面积3万平方米，除此外没有支付其他土地款。总成本为20000万元，总可售面积为10万平方米。单位会计成本为2000元/平方米。公司同类房地产的平均价格为6000元/平方米。 ①拆迁补偿商业面积3万平方米的收入如何确认？ ②拆迁补偿有所得吗？ 注意：营业税或企业所得税与土地增值税收入确认差别 第四部分 清算实例 衍生问