商铺营销的策划案.doc

商铺营销策划案 目 录 项目基本概况 项目的SWOT分析 （一）优势点 （二）局限性 （三）威胁点 （四）机会点 商业模式分析： (一) 综合性商业模式 （二）主题性商业模式 （三）专业性商业模式 四、项目整体定位 （一）项目的经营业态定位 （二）客户定位 营销推广 （一）推广主题 (二) 项目形象包 （三）总体宣传策略 （四）销售策略 香格里拉商铺市场定位与推广策略 项目基本概况 正丰·香格里拉小区位于怀远南街(原卫谢南路)、西接蔡桥 路、南临沙湖大道，占地300余亩?????? 项目的SWOT分析 虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至商铺目前处于滞销状态。所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。 优势点（S）： 项目当前交通较为便利，周边有中卫一中、六小、世纪幼儿园； 项目地处新老城交界地，发展钱景胜好； 本项目商铺目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险； 4、 项目开发商XXXX现在在当地一定的知名度，当地市民对项目及公司比较认可； 在项目商铺的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通便捷； B、在项目商铺的运作过程中，强调该区域的发展钱景和由此带来的商机； C、在项目的推广时，利用XX集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心； （二）局限性（W） 1、 项目所处地段目前不具备商业氛围及人气带动商铺销售的条件； 2、 本项目周边商业已稳定，大多都是以租带售的形式出租，对出售发展商业略为不足； 3、 该项目商铺销售周期较长，二期已现房形式出售，造成一定的负面影响，使购买者有种冷铺的想法； 4、 项目商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明； 5、 项目商铺规模比较大、销售难度强，需要加大推广力度； ◆解决方法： （1） 对商铺进行市场定位，明确目标客户； （2） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； （3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度； （4） 设立部分“免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市（开发公司自行运作）； 机会点（O） 1、 区位优势的发挥，利用周边地区； 2、 以周边各大住宅小区及农贸市场现有人气，带动商铺的销售； 3、 打造中卫前所未有的“特色一条街”来整体销售； 威胁点（T） 销售价格较高，总价高，很多置业者无能力购买； 2、周边商业已逐步完善，不好吸引重复置业者 3、不是正街，所以相对于卫谢南路显得非常冷清； 三、商业模式分析： 就目前的商业模式来看，主要有三种：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。 （一）综合性商业模式 这一模式奉行的是购物、休闲通吃，衣、食、住行一条龙服务。商场内行业种类众多、品牌杂乱、档次齐备，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动，拉动社区内群体消费。从这一个角度去分析，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气、提消费，应该是理想的商业模式。但是，实际上这种模式已经在全国的经济态势里遭遇了严峻考验，中卫亦不例外，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。究其因，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。 （二）主题性商业模式 主题的确定范围很广，无论是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。比如女人世界、男人世界、儿童世界，就是以人群分类为主题，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选、过滤，进行有针对性的经营。 这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某个行业，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次、或是某一性别、或是某一经济群体等等。对于这些群体来说，主题商业能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强。 但由于这种商业模式针对性强的负面影响，客户范围窄，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求： ⑴ 规模化，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配； ⑵ 规范化，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作，所涉及成本高昂、费用巨大。 ⑶ 租金低廉，主题商业通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况，于本项目销售也不利。 所以，这种商业模式也不适合本项目的商铺。 （三）专业性商业模式