多层、高层带电梯住宅区物业管理专业技术方案.DOCVIP

前 言 汇源豪庭项目位于佛山市高明区西安街道泰华路，占地面积约106445平方米，总建筑面积约193000平方米，分三期开发，市场定位：高档、多层、高层住宅区，威尼斯水城特色，客户群是以中偏高收入阶层为主，多为企业的骨干，这些客户务实、法律意识强、维权意识强，所以本项目的管理服务要吸取以往管理经验教训，重点在住户的共性的、实实在在的基本需求：保安、维修、设施设备管理、清洁绿化，强调的是：依法、安全、快捷。在此基础上再利用社区资源和社会资源开展社区文化和特约服务，以达到周到、舒适————这是我们管理服务的总思路。 目 录 物业基本情况………………………………………………………………………… 3 管理服务运作机制、模式、特点和目标…………………………………………… 5 机构设置、部门职能、岗位职责及人员编制……………………………………… 6 前期介入……………………………………………………………………………… 12 客户服务……………………………………………………………………………… 24 安全管理……………………………………………………………………………… 27 环境管理……………………………………………………………………………… 34 设备管理……………………………………………………………………………… 36 装修管理……………………………………………………………………………… 40 售后服务………………………………………………………………………… … 43 培训…………………………………………………………………………… 46 管理服务费用预算及收费标准…………………………………………………48 物业基本情况 物业名称：汇源豪庭一期 物业类型：多层、高层带电梯住宅区 座落位置：高明区西安街道泰华路 占地面积：约X 平方米 建筑面积：约86482.92万 平方米 绿化面积：约X平方米 栋数及层高：约X栋带电梯高层、多层住宅楼 户数：约467户 停车位：汽车位135个，摩托车位476个 小区出入口：2个（一个行车出入口，一个行人出入口） 商业设施：商铺约2827.93平方米；超市4688.88平方米； 物管及公建438.04平方米。 设施设备及用电量 电梯X 部，共X千瓦 ，用电量X千瓦 室外环境照明：X千瓦 楼层公共照明共：X千瓦 是否采用二次加压供水生活水泵： X千瓦 消防控制室：X千瓦 消防水泵：X千瓦 变电所：X千瓦 消防水泵总功率：X 千瓦 会所：X千瓦（其中游泳池X千瓦） 商场动力：X千瓦 商场照明：X千瓦 其 它 以上各参数作为管理处机构设置、岗位人员编制和收支测算的依据 项目的定位：以中偏高收入阶层为主的多层、高层住宅小区,户型以X房X厅为主，每户面积在X平方米至X平方米之间，所以主目标客户是中偏高收入阶层，为企业的中、高干部，这些客户法律意识强，维权意识强。因此，我们的物业管理服务定位是：依法、安全、快捷，在此基础上上升到周到、舒适 依法——就是按照法律法规办事； 按照行业的标准、规范办事； 按照公司的管理体系办事。 安全——一切工作安全第一，安全工作重在预防 快捷——对业主住户的需求、投诉，要做到：信息传递快、解决快、反馈快。 周到舒适——业主住户需要的，只要合法、安全，我们给予满足； 业主住户没想到的，我们为他们着想：如雨天门岗为他们备伞撑伞，购物小推车随时供他们使用；社区文化为他们准备各种利于身心健康的活动…… 管理服务运作机制、模式、特点和目标 机制： （1） 在成立业主委员会之前，物业公司受业主（地产公司）委托，签订前期物业服务合同；在成立业主委员会之后，物业公司受业主委员会委托，签订物业服务合同。双方按合同履行自己的权利和义务。 （2） 物业公司在小区设管理处，管理处依据合同、《业主公约》和国家、地方的法律法规进行管理、服务。 模式：24小时封闭式安全防范管理，各项服务工作按质量手册规定运作。 特点：依法管理，服务热情、快捷、周到，让住户感到安全、舒适。 管理服务内容：公共设施设备管理；保安服务；清洁服务；绿化服务；社区文化服务；小区网络平台沟通服务；特约水电维修和家用电器维修服务；特约家政服务。 管理服务目标(按照建设部颁发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》一级，详见后附标 准)： 管理制度完善； 供水、供电、通讯、照明、电梯、消防等关键公共设施完好； 房屋完好； 水电维修及时率达98%以上，维修合格率达100%； 小区干净卫生； 小区绿化完好率