研究房地产营销规划中状况以及决策.docxVIP

　　一、营销策划在房地产营销中的重要作用房地产策划是指在房地产领域内运用科学规范的策划行为，根据房地产开发目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的主题策划为核，综合运用各种策划手段，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性规划，并以具有可操作性的房地产策划文本作为结果的活动。 　　一个真正的策划案就是要将目标项目置于房地产发展的大背景下进行具体分析，以消费者的未期望、市场的现实需求、行业的竞争态势为依据，通过房地产市场细分，来确它的核心定位，目的就是要为项目的营建，在设计、建设、营销、服务、管理方面提出比竞争者更有效地满足顾客需求的实施细则，从而为开发商的项目整概念，准确地建立起一整套价值体系，力求通过产品差异化战略，最大限度地避免竞争、超越竞争，使开发商及其产品在社会公众面前树立良好的品牌形象，最终达到不战而屈人之兵的营销战略境界，达到把企业整体地销售给社会大众的目的。 　　其重要作用主要表现在以下几方面1为开发商带来更大的利润空间；2更好地满足消费者的需求；3增强居住品质；4提升开发商的品牌。 　　二、房地产营销策划中的问题分析在中国房地产业发展的过程中，房地产营销是一股不容忽视的重要力量，回顾中国房地产营销理论及实战的成长历程，在快速发展的同时，不难看出今天的房地产营销在面对市场经济与整合营销趋势时，仍然显现出一些比较薄弱的环节。 　　随着房地产业的理性化发展与房地产市场竞争的日趋激烈，房地产营销从策划、推广到销售，很多层面出现的问题已然值得重视和深思。 　　1理论欠缺而导致把市场定位混同于目标市场这两个概念是市场营销的基础，没有明显的目标市场和清晰的市场定位，一切的策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定。 　　但目前一些营销策划人员混淆了这两个概念。 　　实际上，两者在概念和功能上有明确不同。 　　目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后，决定作为服务对象、确定自己的产品所要进入的相应的子市场。 　　市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位，即在潜在的消费者心里奠定企业产品的位置和印象。 　　目标市场是市场定位的前提，市场定位则指明项目的服务方向。 　　概念弄不清，就更不可能按照定位的三个层次产品定位、品牌定位、公司定位，来对项目进行系统策划。 　　2对产品卖点的把握不准如今，房地产产品定位同质化的问题比较明显，亲水、观景、花园等变着法的换词汇表述，而真正涉及到产品本身的细节诉求，卖点挖掘就显得肤浅了。 　　可以说，每一个地产项目、乃至于每一套房子都是绝不相同的，面积、格局、楼层、景观以及针对的顾客群都存在与生俱来的差异性。 　　这些都是极好的卖点提炼的基础信息，但是大多数开发商、房地产营销策划大师们都视若无睹，在脱离产品的层面大谈形象、概念、品牌，往往给顾客一头雾水，得不偿失。 　　而香港、台湾这些相对我们比较成熟的房地产市场，这类现象已是十分鲜见了。 　　有人揶揄道，卖房子的人应该好好向卖画的人学习，一位画家是十分珍视并了解自己的每一幅作品的，其向人推销时是绝不会说我的画框是什么好木材、我的装裱是什么技术的。 　　实战中，应该根据顾客需求的不同来细分、提炼产品的卖点，基于产品的卖点，从而实施对整个项目的包装。 　　3脱离市场需求的创新。 　　房地产是创新制胜的行业，一般情况下，在一个新项目推出后的3-6个月时间里，就有可能被跟随者复制。 　　如今的房地产走过跑马圈地的风潮后，市场开始在内涵上深入挖掘，在创新中谋求发展，从设计到销售，从用材到用人，房地产的创新，使其产品的价值含量增长，即所谓创新创造财富。 　　而现在一提创新，许多房地产商就叫苦连天现在房地产市场已经很成熟了，哪有那么多创新?但是，就像手机、衣服的不断更新换代一样，住宅也是可以永远创新的。 　　房地产创新，就是知识创新和技术创新，第一，产品创新，如建筑形式、外立面；生态化、艺术化的小区绿化、景观；智能化、人性化的房屋和小区设施等；第二，服务创新服务内容的全方位、一条龙、一站式；服务模式的多样化、专业化；服务过程的信息化、连锁化等。 　　如今的房地产开发商在创新方面，似乎都有一种缺氧的感觉，似乎每前进一步都非常困难，所谓的创新产品不过是王婆卖瓜罢了，而离真正的消费需求却相去甚远。 　　其实，真正站在人的角度上，把自己当做消费者，创新就会活水不断。 　　4过分依赖广告传播由于市场竞争的激烈，以及资金周转等方面的原因，很多开发商不愿进行长时间的拉锯战，过多借助于广告轰炸，希望通过强势的宣传达成快速卖房的目的。 　　据报道，曾经有企业把《解放日报》某一天的广告版面全部包下。 　　但是，广告不是促使房地产项目或开发商进入消费者心智的决定性因