新加坡住房篇-居者有其屋的践行之路.pdf

专题研究|房地产 2017 年12 月15 日 证券研究报告 Tabl e_Title 房地产行业 住房制度系列深度报告之 新加坡篇—“居者有其屋”的践行之路 Table_Aut horHorizontal 分析师： 乐加栋 S0260513090001 分析师： 郭 镇 S0260514080003 分析师： 李 飞 S0260517080010 021 010 lejiadong@ guoz@ gflifei@ Table_Summary 核心观点：  新加坡住房供应体系：阶梯化供应，保障多群体需求 自1964 年建国总理李光耀提出“居者有其屋”计划以来，新加坡统计局数据显示，16 年新加坡住房自有率 高达90.9% ，居住在组屋中的人口占比82%。从供应体系来看，新加坡呈现政府和市场的双轨制供应体系，政府 作为组屋的供给方，提供针对不同收入群体的 1 居室-5 居室组屋，私人建造商提供住房条件更为高档的私人住宅， 结合形成“廉租房-廉价房-改善型组屋-私宅”的阶梯化供应特色。存量结构方面，新加坡统计局公布的16 年住房 总存量为126.4 万套，其中组屋101.2 万套（占比80% ），私人住宅存量24.9 万套（占比19.7% ）。  组屋发展的关键要素：土地制度和资金支持 土地制度、公积金制度的制定是1964 年 “居者有其屋”成功实施的主要推动力量。土地支持方面，尽管目前建 屋发展局获取土地已演变成以市值为主要依据，但初期的土地征用制度（尤其是 1966-1973 年）保障政府以廉价 成本获取大量土地，为“居者有其屋”成功实施奠定坚实基础。资金支持方面，强制储蓄的中央公积金制度为建屋发 展局组屋建造提供间接资金支持，同时可用于支付购房首付、房贷，为需求端购买组屋也提供了资金支撑。  政府的强调控性：保障市场量、价相对平稳 作为组屋的唯一供给和定价主体，政府在组屋建造、分配、定价等环节都具有强调控性。在量的方面，购买 模式以“先预定后建设”为主，配合“已建成/建设中待预订”为辅，依需定量，匹配供需。除此之外，政府采取 调节公积金纳费率间接调控组屋建造的资金来源，调控市场供给。在价的方面，组屋在政府强调控的指导下，定 价水平较低，根据Squarefoot Research 数据，16 年组屋均价为424 新元/平方英尺，约为私宅均价的三分之一， 2-5 居室组屋的售价约为对应申购家庭年收入中位数的3-5 倍；同时与私宅相比，组屋市场价格波动也更为平稳。  从申购到转售环节制度设计：保障刚需，抑制投机 组屋在申购（租）、分配、持有、转售、转租等的政策制定都以“保障刚需、抑制投机” 为核心要点。在申 购和分配环节，组屋覆盖广，公积金补贴力度较大，保障市场多层次、多群体的刚性需求，同时针对中低收入群 体定向补贴，对特殊家庭优先分配，优先保障中低阶层人群需求；在持有环节，保障自住性需求，提高非自住房 屋税率，在转售和转租环节，通过税收、转售时间、转售对象等限制提供了“抑制投机”的资产变现机制。