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证券研究报告 教育行业深度报告 【广证恒生教育】素质教育系列Ⅲ教育综合体： 聚合赋能，素质教育领先商业模式 2018.09.22 黄莞（分析师） 史玲林（研究助理） 电话： 020 邮箱： huangguan@ shi.linglin@ 执业编号： A1310517050001 A1310118080004 投资摘要： 相关报告 本文创新之处：素质教育企业多数聚集在早期，单体机构体量小、获客成本大， 截至2018 年8 月，87.11% 的融资事件分布在A 轮及之前。且单一素质教育机构难以 1、【广证恒生教育】素质教育 满足消费者多元化需求。而教育综合体以解决素质教育行业痛点的角色，自2015 年 系列Ⅱ：横跨教育和旅游两大 开始走入投资者视野，截至2018 年中旬我国教育综合体已超1000 家。本文将从消费 者、入驻机构、主导方三方需求入手，深剖教育综合体兴起背景，并试图拆解目前各 万亿级市场，游学研学行业投 种商业模式的竞争壁垒与实现可持续盈利的关键点，为行业投资与发展提供借鉴。 资机会深度解码 三方需求：从终端消费者需来看，便利性与品牌保障是核心需求；从直接参与机 2 、【广证恒生教育】素质教育 构来看，相关资源赋能，改善风险水平与盈利能力是核心需求；从三大主导方来看， 系列Ⅰ：10 个案例深度揭秘 地产转型、教培机构流量再利用、业态升级盘活商业资产是其核心需求。 目前我国市场上的教育综合体主要有以下三种形式： 270 亿STEAM 教育市场最新 （1）以地产企业为主布局的“社区流量共享+深度合作”社区服务类教育综合体。 打法 地产利用自身社区地产资源及流量，引入教育机构形成教育综合体。一方面能为教育 机构降低租金成本、获客成本，另一方面带来地产溢价，并促使地产深度转型“地产 +教育”，提高综合竞争力。如万科城市营地、卓越方茄城等。 广证恒生 （2）以第三方运营商为主布局的“教育流量共享+ 消费业态延伸”教育城商业综 合体。由第三方商业机构独立策划打造的教育商业体，实质是聚焦教育培训及相关业 做中国新三板研究极客 态的主题商业体，通过引入教育机构实现业态升级盘活商业资源，因此除了教育培训 业态外，还涵盖有儿童商品零售、游乐场、餐饮设施等。此类综合体能够降低企业租 金成本，并盘活日渐衰退的购物中心业态。如七巧国、Baby City 等。 （3）以教育行业龙头企业为主布局的“教育资源赋能+投资孵化”素质教育孵化 器综合体。一般由主导教育机构利用自身教育资源与流量，为入驻机构提供教学中心 选址、租赁、装修、日常运营、招生等服务，机构负责教研及内容输出。此形式有助 于教培机构降低获客成本、运营成本，龙头教培机构则能够实现单一流量的多元化变 现、孵化新赛道企业、调动已有教育资源，更便捷、直接的实现协同发展，进而保持 长期竞争力。如新东方百学汇、艺朝艺夕、创之融教育城等。 目前教育综合体主导方与入驻机构的合作模式由收入分成、招生分成、租赁、占 股、合作运营等多种复合。综合分析后我们认为，主导方的核心诉求差异决定了其的 破局侧重点，具体如下： 1）以生态布局和随之而来的收入增加为核心诉求的合作模式，如收入分成、招 生分成、占股等，利用品牌护城河与已有教育资源的赋能合作帮助教育综合体构建不 可替代性，通过深度投资合作或提供产业链延伸附加值降低企业壮大后的出走概率是 长期生存的关键；根据觅思调研，项目方入驻综合体考虑的关键因素为主要有三点， 一是合作方式是否有利持续发展、二是运营方是否有成熟的运营经验、三是所处位置 是否有利于招生，分别占调研机构比重的65.22%、50%、45.65% 。