绿城苏州御园对比九龙仓国宾一号研究课程实例.ppt

绿城苏州御园 VS 九龙仓国宾1号;九龙仓国宾1号;;比对内容;比对内容;比对内容;比对内容;比对内容;比对内容;比对内容;比对内容;地上1层;劣势： 入户带玄关，户型较中规中矩，浪费空间大； 小露台的设计，露台少，产品附加值不大。 优势： 8.6米的南向面宽，100平米的大开间大主卧，享受二层的“总统套房设计”，主人尊享独立的私密空间，同时配备书房、休息室、更衣室、洗手间； 独立的私家入户花园； 非对称设计：以独栋的标准进行双拼别墅的设计规划，两套别墅前后左右错开布局，保持空间的独立性； ;竞品户型- 独栋户型;地上1层;优势： 独特的建筑形制，法式立面内涵中国庭院精神，前后二进制格局，公共空间、半私密空间、私密空间递进式分区，中国大宅气象。 前后建筑形制，通过灰空间（连廊及室外功能区）进行连接，形成独特围合形制。（更多南向面宽，中庭设计减少进深深度，更多采光通透面）。 地上仅两层，降低层数，每层空间超越常规别墅尺度，一层约280平米左右，二楼约150平米左右。同时3.7-4.2超常规层高，突破常规立体尺度。前所未有大宅生活开启。 私密性规划理念，通过地面仅二层规划，法式坡屋顶建筑符号，内庭院约5.8米围墙设定，产品私密感超越传统别墅规制，绿城第三代别墅升级之作。 礼仪性室内尊贵空间，室内外双走道流线设计，所有户型均双客厅布置；主卧室均设立卫生间和步入式衣帽间，形成功能完备独立套房。 劣势： 部分户型南北区域设计开放式户外就餐区，动线不连通，极端天气使用不便； 花园面积较小，多为70㎡-100㎡ ； 北入户房型一层区域采光较差； 南入户房型北侧一层区域由于连廊干扰，视线和采光受影响；;地上1层;优势： 低层形制之上，配备高标准电梯，独立入户。 进户门至的入户门厅与十字圆厅构成入户第一观感和礼仪场所，同时亦是府邸各个功能空间交汇之处，体现出礼仪本位的尊贵居住理念，并将公共区与秘密区清晰区隔。 地下室层高至3.6米，一楼层高高达3.8米，突破常规的立体尺度，增加室内空气容量和对流效果，有效扩充可实现的光照面积，带来前所未有的空间感受。 人性化布局，入口门厅、圆厅舒适大气；礼仪区、公共区、私密区、工作区考究分区，各功能分区之间阻而不断，融而有隔；室内客厅、餐厅、卧室皆超大开间设计，具备优阔大气的空间尺度。 方正布局，人性化户型设计：全套房式设计，均带独立卫浴间；大开间客厅设计，尽享大宅胸怀，客厅并连大尺度景观阳台，观社区园林；独立书房，坐享静谧天地；独立储藏室，更多储藏空间。 劣势： 户型中间部分采光受影响，除主卧外大部分卫生间均为暗卫； 户型设计廊道空间较多，空间浪费比较多； 多套户型无保姆房设计，户型功能设计欠缺； 一层房型书房设计在地下层，一层仅3套房设计； 部分房型一梯两户设计；;植物对比：苏州御园名贵苗木列表 ;苏州御园名贵苗木列表 ;序号;两个项目在苗木总体的选择上基本一致，但品种稀缺程度不一： 一、九龙仓国宾1号的主景观苗木选择为常规品种，例如香樟、银杏、桂花、都为市场上常见树种；本项目在主景观中采用特大、稀缺的“双胞胎”樱花树种，地径达到28CM以上、冠幅达到8-9米，为樱花中的特大古树。桂花也为特大规格，胸径达到30CM以上，树形优美，枝繁叶茂，树龄达到百年以上； 二、九龙仓国宾1号在小区绿化范围内采用的树种均为本地常规香樟树种；而本项目的小区景观轴线所采用的为北方珍贵稀缺树种资源，胸径为28CM以上，树形美观。;细节对比：国宾1号;优势（S）;展示（细节）评价;营销推广总结及对项目的启示;活动嫁接;显赫 并非传承经典 高调路线;报广软文凸显项目高端气质，圈定客户上流层级，彰显尊贵;凸显项目地段、产品和高端形象信息，制造话题;国宾一号营销成功分析： 1、竞争层面：项目周边的高端房源基本处于前期阶段，竞争个案较少，避开未来可能有的激励竞争，极大地促进了项目的成交。 2、定价层面：该盘双拼单价28000元/㎡，总价1000万起；独栋38000-43000元/㎡，总价为2000万-3000万以上。在同区域高端项目中性价比较高，达到高端客户的心理线。 3、实景层面：展示先行，样板先行，眼见为实客户接受度较高。 4、推广层面：用“出入皆人物”的广告语直接拔高客户的层次，再加上 采用全方位户外布点的方式提高知名度，在2009年的市场里以1500万营销 费用打响市场知名度。