佛山保利水城商业项目工作汇报.ppt

公馆之后说水城，繁荣之后谈困惑 ——保利水城商业项目工作汇报;目 录;第一部分 工作总结;工作总结;1、功能布局;布局原则 主要按商品品类、档次划分区域 由南向北档次逐渐排低 连带性消费的商品划分在相邻的区域 充分结合主力店和次主力店的消费定位和客群定位 ;东广场功能布局图 首层;二层;三层;四层;西街功能布局;西街功能布局首层;西街功能布局二层;西街功能布局三层;西街功能布局四层;总体原则 三盘联动，整合营销资源，以最科学投入争取最大效用。 营销推广按招商启动仪式－－封顶仪式－－开业庆典三个时间节点分阶段推进。推广费用按三个时间节点区分投放量。 全面招商前集中加强广告投放量，整体推广则以公关活动作为主线，通过招商启动仪式、封顶仪式和开业庆典三个大型活动和各阶段有针对性的小型主题活动进行连续炒作推广。媒体根据各阶段目标受众不同进行选择。 注意利用时事热点和社会新闻的关注进行借势炒作。;整体推广节奏;项目定位语;广佛RBD城市发展论坛暨规划展;保利水城全球同步招商启动仪式;推广宣传;3、招商工作;客户访谈情况一览表;客户访谈情况一览表; 下阶段代理公司合作机制的确定，加强招商工作的总控与推进力度； 西街规划设计的深化确定，制定明确的设计/工程/招商节点计划； 商业条件、租赁合同、交铺标准等基本授权和法律文本的确定； 策略、广告公司的到位，项目整体定位的确定和营销的全面开展； 项目小组团队的建立和工作机制的完善。;下阶段主要工作节点： 2007年7月底之前，招商中心正式开放； 2007年7月—9月，营销推广全面展开； 2007年8月底，举办“保利水城全面招租暨封顶仪式”，展开全面开租。在此之前，争取一家大型中餐、2家特色餐饮、一家娱乐、一家电器签订意向书； 2008年底，项目开张营业。;第二部分 再论PK;再论PK（问题与矛盾分析）;新鸿基收购南海广场,又一城潮流天地的开张 沃尔玛广场开业 家天下——家乐福开业 顺德吉之岛购物中心开业 南海新都会等新建项目全面招商 东方广场、城市广场、百花广场等老牌商场 ; 数据表明，西欧五国在人均国民收入1万美元时，平均购物中心规模才有3万～4万平方米。20世纪九十年代末期，美国、日本购物中心平均面积也只有2万平方米左右。美国购物中心规模有三种类型：地区性的购物中心，面积在36000～180000平方米；社区性的购物中心，面积在9000～36000平方米；邻里性的购物中心，面积在1800～9000平方米。在九十年代末期，地区性购物中心仅占全美购物中心总数的5%，社区性的购物中心占32%，邻里性的购物中心占63%，目前仍基本保持这样的比例。 ; 商户的选择性增多＆消费者被分流 固定区域内，人口的增长和经济的增加是稳定的，而禅桂地区卖场的经营面积大都2万平方米以上，有的甚至超过20万平方米。按50万人口支撑一个10万平米的卖场来算，显然，禅桂商业面临消费潜量不足。 因此，水城项目16万平米的商业体量成为一把双刃剑。 一方面，它有利于建立业态整合，打造强势和丰富的品牌组合； 另一方面，由于体量过大、 南北动线过长、没有外停车场，一旦周边消费潜力不足或者开局不利，对于开发商和商家来说，投资风险也就更大。启动时间和难度也比几万平米中小商场可比。;一.市场竞争PK超大体量; 项目现状： 项目地处广佛交界处，既难吸引广州消费，也难改变佛山人外出大宗消费的习惯，地里位置较为尴尬； 周边居住社区过少，缺乏稳定的消费基础； 四周交通干线来往车辆较少，人气不旺； 水城东面一片荒地，让人有农村郊区的感觉； 讲规划，讲前景，在目前品牌商户处于强势地位，追求短期业绩的情况下缺乏说服力。 ; 商业中心与房地产相辅相成，与周边居住环境相互依赖、相互依托，这在我国表现明显。 有数据显示，10万平方米的Mall，周围需要50万人口的购买力来支撑。上海正大广场在开业启动之初只启动了30%的功能，2005年的招铺率也才达到83%，而且其中真正开始运营的只有53%，还有30%在装修。上海正大广场位于陆家嘴、居住区还不成熟，最初只能靠易初莲花来吸引客流，这是它难以盈利的主要原因之一。上海的8家Mall中，盈利的很少，上海友谊南方商城是其中一家。据该商城对外公布，有77%的消费者来自周围社区。 现在如此繁荣的天河城，也经历三年艰难的创业守业期 ;困境1：招商会之后，十余家餐饮/娱乐类的主力商户明确了合作意向，提供了相关材料，但到现场考察之后，普遍表示周边地块太过荒凉，商圈尚不成熟。商户进驻的积极性大大下降，相关商务条件也开始下调； 困境2：任何一