市场营销书籍集萃0065深圳经典外销项目营销策划报告.pdf

深圳经典外销项目营销策划报告 目 录 第一章 深圳房地产市场分析 一、 2004 年深圳房地产市场分析 二、 深圳房地产市场趋势预测 第二章 项目概况及分析 一、 项目概况 二、 项目分析 第三章 相关楼盘对比 一、 皇岗片区楼盘比较 二、 重点楼盘分析 第四章 定位策略 一、 住宅产品定位 二、 价格定位 三、 目标客户定位 第五章 市场营销策略 一、 先入为主策略 二、 形象差异化策略 三、 兵分多路策略 四、 放心策略 五、 借势策略 六、 滚动式整合销售推广策略 七、 其他策略 第六章 开盘前准备工作 第七章 广告策略 第八章 合作方式 第一章 深圳市房地产市场分析 一、2004年深圳房地产市场分析 （一）市场总体发展特点 1、开发规模继续扩大,销售状况日趋好转 我市房地产市场上半年以健康、平稳的态势发展，销售面积为 233.42 万平方米、成交金额达71.7 亿人民币，业绩喜人。 今年上半年我市完成房地产施工面积为 1672.54 万平方米，同比增 长了17.84%；商品房竣工面积154.56 万平方米，同比增长了8.54%；商 品房空置面积为264.68 万平方米，同比下降了 12.62%。 在销售方面，上半年的销售总面积为 233.42 万平方米，同比增加了 15.4%；成交金额 71.7 亿元人民币，同比上升了43.34%。在销售总面积 中，现楼的销售面积为 64.11 万平方米，同比下降了 4.84%；楼花的销 售面积为 169.31 万平方米，同比增加了25.56%；外销面积一共是13.73 万平方米，其中现楼销售面积为2.32 万平方米。 2、市场价格稳中有降 从96 年至今，深圳市房地产市场总体价格呈缓慢下跌的态势。虽然 亚洲经济形势有所好转，香港、国内经济运行平稳，但市场供大于求的 状况不能彻底改变，是价格下滑的主要原因之一。 另外，由于市场竞争的力度加大，许多开发商迫于资金压力降价促 1 销，消费者的理性选择，又迫使开发商为取悦消费者盲目增加配套，从 而加大建设成本，最终导致市场价格消费者又不能接受等因素。 深圳地产市场价格下滑，又吸引了大量境外买家，2004 年上半年外 销市场相对比较活跃，对深圳地产市场价格平稳起到了重要作用。 3、外销市场日趋活跃 由于香港经济已逐渐走出低谷，市民对未来信心增强，加上香港经 济的转型，向别国吸收大量高科技人才,使香港的人口增加 (到目前为 止，香港人口已由原来的 680 万增至目前的 697 万);另一方面在深圳市 政府积极完善基础设施的基础上，许多楼盘在户型设计、装修配套、促 销推广等方面都充分迎合了港人口味，从而吸引了不少香港买家。如果 深圳的发展商能够在物业管理、法律手续等方面充分尊重港人的习惯， 相信会更进一步拓宽外销市场。总之外销市场已成为深圳房地产市场的 重要组成部分。 4、外销市场特点 港人选择国内楼盘五大因素 从以上调查资料可知，近七成的港人深圳买楼将首先考虑物业质素 69%及交通配套67%，正反映买家选择物业时不再只抱着贪便宜的心态， 交通方便及具质素的物业才是最受欢迎。 物业质素、交通位置最关键 港人选择物业购买的最重要因素是楼盘的素质，第二为交通，