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一、项目一期用地平衡表:
项目用地
用地面积
容积率
地上面积
地下面积
B3
8970
0.95
8521.5
33000
B4-1
7460
0.8
5968
B4-2
6255
0.95
5942.25
B6
15822.3
1.12
17720.976
B9
6500
1.06
6890
C6
7089.45
0.89
6309.6105
C3
9474
6
C5
8084
3
C7
5667.6
7.3
一期总用地面积合计
112.985亩
拍卖土地面积合计
34.839亩
地上建筑部分面积合计
51352.3365
78.146亩
一期平均容积率
0.9857
说明:
1.根据委托方提供的相关资料,“文殊院”项目一期的土地成本由该宗地的拆迁成本构成。根据委托方提供的资料以及成都市旧城拆迁改造工作的实际情况,预计该宗地的拆迁成本为人民币5.5亿元。加之两年多空置的资金利息(按每年10%累计计算),共计6.5亿元,宗地面积为112.985亩,折合拆迁成本为575.30万元/亩。
2.其中地上建筑部分(B3、B4-1、B4-2、B6、B9、C6)土地拆迁成本为:78.146*575.30= 44957.29万元。
3.其中C3、C、C7用于拍卖的三块土地拆迁成本为:34.839*575.3= 20042.8767万元。
文殊院项目一期投资估算表(总投资为X)
面积
元/平方米
合计计费
一、土地取得费用
449572902.3
二、前期工程费用
6692869.645
1.规划设计费
建安费*2%
2800378.768
2.可行性研究费
X*0.1%
811350.687
3.水文、地质勘探
51352.34
10
513523.365
4.“三通一平”费
51352.34
50
2567616.825
三、房屋开发费
156865027.7
1.建安工程费
140018938.4
1.1地下车库
33000
15001.1地上全木商业
5968
30001.1地上框架商业
45384.34
16004
2.公共设施配套费
2000
700
1400000
3.基础设施建设费
3
3.1自来水、雨水、污水设施费
51352.34
50
2567617
3.2天然气、供电、电信设施费
51352.34
65
3337902.1
3.3道路、绿化、室外照明费
实际面积
32000
250
8000000
3.4干线、干道、干管接口费
51352.34
30
1540570.2
四、管理费
X*2%
74
五、财务费
1.借款利息
700000000
0.138
2.融资费用
利息*1%
966000
六、营销费用
1.营销推广费用
销售收入*3%
81
1.1销售代理费用
销售收入*3%
81
2.土地拍卖费用
拍卖佣金*1%
2438712.387
七、开发期税费
51352.34
140
7189327.11
八、其它费用
X*0.5%
4056753.435
九、不可预见费用
上述各项*3%
03
十、总投资(不含C3、C5、C7)
811350687
十一、总投资(一期全部)
1011777785
二、项目一期投资估算表:
项目(不含C3、C5、C7)
总开发价值
项目总投资
销售税金及附加
税前利润总额
所得税
税后利润
成本利润率
投资利润率
销售利润率
楼面地价
投资单价
金额(亿元)
13.12
10.12
0.5519
1.22
0.3831
0.8371
8.27%
9.8%
8.34%
8754.67元/平方米
15799.68元/平方米
开发价值
销售单价
销售面积
销售收入
销售税金
所得税
税前利润
税后利润
成本利润
商业销售
19000元
51352.3365
975694393.534453112
110680514.99
车库销售
2800元
9900(30%)1524600
38610007484400
土地拍卖
700
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