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瑾瑜世纪花园小区房地产开发项目
可行性研究报告
一、总 论
1.项目建设背景
齐齐哈尔市中博房地产开发公司与齐齐哈尔大学合作 ,以高
品质的开发建设,优美的居住环境和一流的物业管理为宗旨,建
设齐齐哈尔市一流的、高品位、具有较深厚文化底蕴的住宅小区。
为创建新型城市住宅小区,我公司与齐齐哈尔大学经过全面认真
的市场调研,对项目区位环境进行反复的分析比较,根据目前房
地产市场现状与发展趋势,选择靠近劳动湖,与齐齐哈尔大学相
连的地段,建设一个高品质住宅小区。
根据齐齐哈尔市城市规划发展需要,开发建设“瑾瑜世纪花园
小区”(暂定名)的出发点,一是为加快学校的发展,解决学校占
地面积不足和提高学校整体办学实力,将学校沿湖地段住宅置换
出来,作为教学用地。这样既提高了齐齐哈尔大学的知名度,又
为美丽鹤城增加了一道靓丽的风景线。二是解决教师住房问题,
尤其是新引进的博士、硕士等年轻教师的住房问题。为稳定教师
队伍,提高教师队伍整体素质,以及学校的长远发展奠定基础。
瑾瑜世纪花园小区开发建设用地及土地用途性质的通过市土地管
理局和市规划局办理。根据城市规划和该市棚户区改造的有关要
求,将该地段住户迁至溜园宾馆地段及湖西供热站地段。
该项目动迁调查、测绘、控详规划及初步方案设计已经完成,
1
项目已经省发改委批准,各项前期工作和规划报批方案工作已相
继开展。
2007 年初省发改委批复齐齐哈尔大学建设八万平方米教师住
宅,根据这一批复,加之国家教委评估小组对校舍建设提出的具
体要求,于 2007 年 10 月 15 日向市规划局提出了 《关于桥西小
学地段规划用地的申请》,通过我们与齐齐哈尔大学的大量工作,
得到批复同意。2007 年 10 月 31 日以齐齐哈尔大学的名义向齐齐
哈尔市人民政府递交了《关于桥西小学及周边地段用地的请示》,
得到了时任市长的林秀山的“原则同意,请有关部门办理”的批
示。经过齐齐哈尔大学校党委研究并经过充分考察决定与我公司
正式合作,于2007年11 月28日经过充分协商签订了合作开发的
协议书。协议签订后,双方密切合作,充分发挥了企业的优势,
使该项目的运作顺利进行。2007 年 12 月 20 日,为了解决该地段
齐齐哈尔市师范附小位置对建设该项目的不利影响,与建华区政
府达成协议,将原齐齐哈尔师范附小移位,即从小区的中心地带
移至边缘地带,重建齐齐哈尔市师范附小。建华区政府向市规划
局递交了《重建师范附小的函》,并得到了市规划局的同意;2007
年12月 5日,向市文物管理站递交了 《关于市级保护文物藏书楼
勘测与修缮的请示》,齐齐哈尔市文物管理站经过研究于2008 年1
月18日向市规划局出具了关于清末藏书楼修缮和保留的意见。这
两项问题完全是按照我们提出的建议进行落实的 ,该两项问题的
落实使得本地段动迁工作中最大的两项社会性问题得以解决。
今年年初,我们与齐齐哈尔大学一起,多次与市有关领导进
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行沟通,争取给予棚户区改造政策。我们及时抓住这次机会,通
过积极协调和沟通,将这个项目列入了棚户区改造项目,享受了
棚户区改造的多项优惠政策。这样,该地段动迁成本和开发成本
更进一步降低,通过测算,整体开发成本降低 20%以上,学校和教
师得到更大的实惠。经过我们大量细致的前期工作,将该地段棚
户区改造回迁的地段进行落实;即浏园宾馆地段和湖西供热站地
段。考虑到如何使成本降到最低,充分发挥民营企业的公关优势,
确定该项工作主要由我们单位负责运作。通过与龙沙大队的反复
沟通,多次做工作,并且得到学校方面的首肯,浏园宾馆地段已
达成意向性协议,费用比预想的要低。湖西供热站地段经市领导
同意,建设主管部门领导的协调进展顺利,基本明确按当前市场
评估价格取得该块土地。除了以上工作,到目前为止,我们还完
成了桥西小学地段拆迁调查及测算工作、项目的测绘工作、项目
的控制性详细规划和修改详细规划及小区整体效果图等工作,进
行了项目方案的前期设计和详细的经济分析。对项目的方案我们
与合作单位充分考察了哈尔滨、沈阳、大连、烟台等北方房地产
市场各类有地域特色的优秀
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