2008年齐齐哈尔市瑾瑜世纪花园小区可行性研究报告.pdf

瑾瑜世纪花园小区房地产开发项目 可行性研究报告 一、总 论 1．项目建设背景 齐齐哈尔市中博房地产开发公司与齐齐哈尔大学合作 ，以高 品质的开发建设，优美的居住环境和一流的物业管理为宗旨，建 设齐齐哈尔市一流的、高品位、具有较深厚文化底蕴的住宅小区。 为创建新型城市住宅小区，我公司与齐齐哈尔大学经过全面认真 的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房 地产市场现状与发展趋势，选择靠近劳动湖，与齐齐哈尔大学相 连的地段，建设一个高品质住宅小区。 根据齐齐哈尔市城市规划发展需要，开发建设“瑾瑜世纪花园 小区”（暂定名）的出发点，一是为加快学校的发展，解决学校占 地面积不足和提高学校整体办学实力，将学校沿湖地段住宅置换 出来，作为教学用地。这样既提高了齐齐哈尔大学的知名度，又 为美丽鹤城增加了一道靓丽的风景线。二是解决教师住房问题， 尤其是新引进的博士、硕士等年轻教师的住房问题。为稳定教师 队伍，提高教师队伍整体素质，以及学校的长远发展奠定基础。 瑾瑜世纪花园小区开发建设用地及土地用途性质的通过市土地管 理局和市规划局办理。根据城市规划和该市棚户区改造的有关要 求，将该地段住户迁至溜园宾馆地段及湖西供热站地段。 该项目动迁调查、测绘、控详规划及初步方案设计已经完成， 1 项目已经省发改委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相 继开展。 2007 年初省发改委批复齐齐哈尔大学建设八万平方米教师住 宅，根据这一批复，加之国家教委评估小组对校舍建设提出的具 体要求，于 2007 年 10 月 15 日向市规划局提出了 《关于桥西小 学地段规划用地的申请》，通过我们与齐齐哈尔大学的大量工作， 得到批复同意。2007 年 10 月 31 日以齐齐哈尔大学的名义向齐齐 哈尔市人民政府递交了《关于桥西小学及周边地段用地的请示》， 得到了时任市长的林秀山的“原则同意，请有关部门办理”的批 示。经过齐齐哈尔大学校党委研究并经过充分考察决定与我公司 正式合作，于2007年11 月28日经过充分协商签订了合作开发的 协议书。协议签订后，双方密切合作，充分发挥了企业的优势， 使该项目的运作顺利进行。2007 年 12 月 20 日，为了解决该地段 齐齐哈尔市师范附小位置对建设该项目的不利影响，与建华区政 府达成协议，将原齐齐哈尔师范附小移位，即从小区的中心地带 移至边缘地带，重建齐齐哈尔市师范附小。建华区政府向市规划 局递交了《重建师范附小的函》，并得到了市规划局的同意；2007 年12月 5日，向市文物管理站递交了 《关于市级保护文物藏书楼 勘测与修缮的请示》，齐齐哈尔市文物管理站经过研究于2008 年1 月18日向市规划局出具了关于清末藏书楼修缮和保留的意见。这 两项问题完全是按照我们提出的建议进行落实的 ，该两项问题的 落实使得本地段动迁工作中最大的两项社会性问题得以解决。 今年年初，我们与齐齐哈尔大学一起，多次与市有关领导进 2 行沟通，争取给予棚户区改造政策。我们及时抓住这次机会，通 过积极协调和沟通，将这个项目列入了棚户区改造项目，享受了 棚户区改造的多项优惠政策。这样，该地段动迁成本和开发成本 更进一步降低，通过测算，整体开发成本降低 20%以上，学校和教 师得到更大的实惠。经过我们大量细致的前期工作，将该地段棚 户区改造回迁的地段进行落实；即浏园宾馆地段和湖西供热站地 段。考虑到如何使成本降到最低，充分发挥民营企业的公关优势， 确定该项工作主要由我们单位负责运作。通过与龙沙大队的反复 沟通，多次做工作，并且得到学校方面的首肯，浏园宾馆地段已 达成意向性协议，费用比预想的要低。湖西供热站地段经市领导 同意，建设主管部门领导的协调进展顺利，基本明确按当前市场 评估价格取得该块土地。除了以上工作，到目前为止，我们还完 成了桥西小学地段拆迁调查及测算工作、项目的测绘工作、项目 的控制性详细规划和修改详细规划及小区整体效果图等工作，进 行了项目方案的前期设计和详细的经济分析。对项目的方案我们 与合作单位充分考察了哈尔滨、沈阳、大连、烟台等北方房地产 市场各类有地域特色的优秀