高尚纯住宅小区物业管理方案.pdf

《瑞露嘉都》住宅小区物业管理方案 已201309 第一章 对现时管理工作的意见及接管后的改善建议 第一节 调 研 一、“瑞露嘉都”是位于南充市区的高尚纯住宅小区，公元2004年建成使用，是在 国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为企业老 板和行政公务人士）。物业管理系由《吉瑞》物业管理公司进行。 为使“瑞露嘉都”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使 用者的服务需求，《吉瑞》物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上，针对 “瑞露嘉都”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难 点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。 经调研和分析吉瑞物业管理公司认为现时“瑞露嘉都”之物业管理工作主要存在： “一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。 1，利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业 管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法 规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形 成与业主利益的矛盾。 sup2;物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。 GM 花园小区乃 94 年投入使用，现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理 机构处于较被动状态，未有体现从专业物业管理角度向业主提供服务之意识。 sup2;物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供之服务内容主要 仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作，与现时不断提升之业主、使用者需 求不相匹配。 sup2;物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。 sup2;私人个性服务缺乏：在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各 有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。 sup2;沟通服务缺乏：物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为，相互沟通 是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。 房地产 E 网 / 企管智库 / 范文汇 / 论文汇 / 一、 管理服务思路 现代人经过努力，在住居条件上已从生存需求、伦理需求提升到向发展和享受 需求层面，有了更高的要求。 我们考虑到在“瑞露嘉都”小区的业主使用者都是经济富裕的企业家、企业高 级管理人士和行政公务人士。业主组成整体素质高，对物业管理服务工作的要求也 高，一般层次上的物业管理服务工作很难让业主满意。 “瑞露嘉都”小区围合式建筑，营造了公共空间生活气氛和私人隐密相兼顾之 居住环境；加之人车分流的整体规划，营造出家居生活氛围与私人空间相得益彰的 高品质生活小区氛围。 为了在不同程度上满足业主和使用者的需求，我们将在为“瑞露嘉都”小区的 物业管理服务过程中体现“业主利益第一位，服务内容全面化，保证物业管理服务 质量”。以达到我们物业管理的目标：“通过自己的有效服务，提高物业的使用效率 和经济效益，促使物业的保值和增值，构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自 然和谐、人与文化融通、健康开放的工作和生活环境”。 二、 物业管理改进工作 为显现出物业管理的四大功能：“管理功能、维护功能、服务功能、经纪功能”。 我们将对（吉瑞）物业管理公司在“瑞露嘉都”小区的物业管理服务过程中突出体 1 现： 1、管理酬金定额收取，彻底照顾业主利益。 物业管理公司将采用管理酬金标准与小区物业管理支出脱钩，以定额形式收 取，以国家统计部门物价指数调整的原则。从根本上为业主利益考虑，以增强业主 与物业管理公司的相互信任，全力为小区业主、使用者服务。 2、制定业主、使用者个性化酒店家居服务套餐式物业管理服务。 业主的需求乃依据业主个人的消费能力、消费层次等因子的区别而产生差异， 我们将应不同的业主、使用者的需求，根据调研及专业经验，为“瑞露嘉都”小区 的业主、使用者提供个性化的物业管理服务，满足各种层面的需求，同时也是提升 物业价值之亮点。 3、引入住区形象设计与建设概念，提升物业公司的形象。 社区形象设计与建设（DIS）既是社区的“美容术”，更是社区的“健身法”， 已经同资源、人才、科教、环境、信息等一样