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高密度策略 ——2.0以上容积率项目研究 目录 一、引言 二、体系分解 三、可能性研究 四、需求性研究 五、产品观 六、小屯项目的针对性研究 一、引言 研究背景及目的 背 景  可能开发项目中，高容积率是一大类型。  具有节地性，符合城市发展方向。 目 的  形成针对高容积率的产品观  为高容积率项目的决策提供参考 研究思路 研究范围：以研究北京代表项目为主，参考集团建成项目信息 研究方法  以客户需求为基础，分析高容积率带来的特点，以及由此形成的特质，形 成产品观  实际项目分析和万科住区开发经验相结合  同时关注相关内容的成本情况 高容积率带来了什么？  相同用地下，地上建筑面积和体量增加，如何消解高密度带来的压迫感？  如何处理高密度开发与提高居住空间舒适度的矛盾？宜居性与舒适性——澳洲康都 的高密度和景观处理，金色家园泛会所处理  高密度下的景观处理？  高密度对局部小气候的影响？  高密度对路网形式和密度的要求，以及对社区开放的影响  高密度下的停车策略（包括对成本与环境的影响）  相同用地下，可能形成更多的建筑形式、户型的多样性，由此可能带来居住混合性 的增加（尤其在大规模社区中）  相同用地下，人口密度的提高，带来对融洽邻里交往的更迫切的需求  高容积率下的户型配比与楼盘定位策略？对户型设计的要求？  对“合理性” 的更高要求（相比低密度）  如何有效地提高容积率？进深的控制？东西向的合理利用？  对内部或周边配套的要求？  对后期装修的影响？ 二、体系分解 产品= 可能+ 需求 产品线 客户线 （可能成为什么？） （需要成为什么？）  单体的可能性  规划的可能性 社区  ‥‥‥ 定位 体 观 ） 单 景 区 位 一 区 位 社 定 套 配 （ 规 划 社 定 析 解 它 求 其 需 性 理 合 性 居 宜 求