历年房地产金融考题整理 (1).doc

房地产金融历年考题及答案整理 （整理：2010年1月10日 其中加粗的题目考过数次） 名词解释 1、房地产证券化 答：房地产证券化是将房地产投资直接转变成有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间之间的关系由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权，广义的房地产证券化包括房的产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化；狭义的房地产证券化指的就是权益证券化。 2、房地产信托 答：房地产信托是指信托机构接受委托经营、管理或处理的财产为房地产及相关财物的信托关系 3、房地产信托投资基金 答：房地产信托投资基金是指信托投资公司等通过组建基金、发放受益凭证，把众多的、不特定的投资者的资金集中起来，委托公司投资专家按投资最佳收益目标和最小风险的原则把集中起来的资金分散投资于各种证券、其他金融商品和房地产等项目的一种基金形式。投资于房地产的称之为房地产投资基金。 4、房地产金融 答：房地产金融是围绕房地产业的开发、经营，消费而展开的筹资、融资、结算等各种金融活动。 房地产金融就是房地产资金的融通，是房地产业与金融业密切结合的产物。 5、房地产保险 答：房地产保险是指在房屋设计、营建、销售、消费等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。 6、房地产金融机构 答：（无答案） 二、计算题 1、某家庭购房抵押贷款20万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用月等额还款方式还款。试计算该家庭的月还款额。 2、在上题中，假设该家庭已按月等额偿还了5年。试计算该家庭的贷款余额。 三、论述题或问答题 1、当前我国房地产企业融资存在哪些问题，分析我国房地产企业应如何多元化融资？ 答：我国房地产开发企业面临融资的主要问题主要表现为 ： （一）贷款方式单一。 第一种是房地产开发流动资金贷款； 第二种是房地产开发项目贷款；第三种是房地产抵押贷款。 （二）企业直接融资比重偏小。 （三）各种融资方式的局限性限制。 （四）法律法规不完善。 房地产业是一个资金高度密集性行业，如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。因此在融资渠道多元化的建设上，需要大胆探索出路径，除传统的方法（自有资金、预收帐款、银行贷款、房产抵押贷款、客户资金）外，还可以通过以下途径进行资金筹集，包括：发债券融资；国内上市公司，资本市场融资；公司重组；争取外单位投资；利用外资贷款；到海外资本市场融资；吸收海外基金；施工企业垫资；房地产基金等。 2、当前个人住房抵押贷款存在哪些风险，对如何防范风险谈谈你的认识？ 答：（一）外部风险 违约风险现金流风险（利率风险、流动性风险抵押债权不易变现或不足值变险风险）、抵押物风险（抵押物产权风险、抵押物价格风险、抵押物处置风险、不可抗力风险） （二）内部风险 欺诈风险（产证不真抵押重复抵押故意遗漏共有人的抵押租赁房屋抵押）、第三方风险经营机制风险贷款条件风险 要点说明 个人住房抵押贷款风险防范对策： 1）、推行住房贷款抵押证券化，分散贷款风险。 2）、成立国家住房抵押贷款担保机构。 3）、建立住房抵押保险制度。 4）、认真研究抵押房产处置的途。 5）、加强金融机构的内部防范。 6）、加强法律法规的建设等 3、你认为我国是否有必要建立政策性住房金融机构吗？为什么，谈谈你的观点？ 答：一种是反对再建立全国性的住房金融机构，认为现阶段各大商业银行在住房金融业务方面已经取得了丰富的经验和一定的成效，再进行专门的机构建设，组建和人员培训等方面的成本将大大增加。 另一种是赞成组建政策性的住房金融机构，认为政策性 房地产金融和商业性房地产金融是房地产金融组织体系中相互统一的两个主体内容，彼此之间既相独立，又相互依赖和融合。我国人口众多、居民收入普遍较低的国情出发，解决广大城乡中低收入家庭的住房问题，需加大政策性房地产金融发展力度 4、从住房公积金贷款现状出发，分析住房公积金贷款品种如何创新？ 答：贷款品种现状分析： 1）、从资金使用情况来看，有纯住房公积金住房贷款和组合贷款。 2）、从贷款标的物形态来看，住房公积金贷款有期房贷款，现房贷款（包括二手房贷款）和自建住房贷款。 3）、住房公积金贷款利率受政策影响很大，目前所有个人住房贷款均实行一个利率政策 4）、从担保方式看，住房公积金贷款有抵押形式、质押形式和保证形式的贷款 5）、从还款方式看，主要有两种，即等额本息还款和等额本金还款贷款 创新设想： 1）、住房公积金贷款范围应扩大 2）、推行个人住房转贷款 3）、个人住房贷款利率应灵活设定 4）、以人为本，灵活确定还款方式 5、试述房地产业与金融业的关系？ 答：一、房地产业发展需要金融业的支持 1）、房地产的开发与经营离不开金融业的支持 2）、房地产的流通和消费需要金融帮助 3）、房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务 二、金融业的发展需