四川罗江县金山镇楼市调查报告(最新).ppt

版块分析 金山镇因目前城镇规模较小，房地产市场板块无明显划分，项目主要集中于新政府办公大楼附近、场镇商业中心位置以及108国道旁和工业园区附近在个区域。 新政府办公大楼附近、场镇商业中心地域将属于金山核心区域，属金山较早的建成区，配套成熟，站位优势十分明显，但所开发的项目体量均较小，项目档次和产品品质均不高，以多层和小高层为主，如金福公寓、怡和园项目。 工业园区附近为目前金山房地产最为活跃的区域，项目比较集中，规模较大，品质较高，以多层、高层产品为主，如金山国际、金鑫家园等。 产品价格 金山整体房价呈上涨趋势，目前状况为： 多层：2300元/平米 一层商业：5500元/平米 二层商业：3500元/平米 支撑金山房价上涨因素 市场供、需分析 从09年底第一个商品房项目锦绣金山入市到2011年10月，累计住宅市场量供应超过78.6万平米，实际释放量11.2万平米，即每年平均释放量在5.6万平米左右；商业供应量在6.53万平米，实际释放量1.45万平米左右。入市项目住宅剩余量67.4万平米，商业剩余量5.08万平米； 近期将有144亩土地拍出，容积累按2.3计算，供应量将新增22万平米。 产品形态 项 目 数 量 多层 金福公寓、天街壹号、阳晨·锦绣金山、阳晨·金鑫家园、金山名城、长桥郡 6 高层 怡和园 1 综合形态 金山国际 1 产品形态 以上表可见： 多层产品形态为市场产品规划的主流方式； 高层产品虽有规划，但均未开始对外销售，消费者能否接受或愿意接受还需佐证。 置业户分析——由入市项目导入的客源分析 交通导入——外地和周边乡镇客源 主要为外地和金山周边宝林、塔水、清泉、河边、大井、慧觉等乡镇的置业客户 产业导入——金山工业园区客源 产业客源是一个伴随区域发展而不断升级的客群，目前还没有得以体现。 机关事业导入——行政事业客源 金山镇的行政单位和事业编制人员，或长驻金山，但在周边乡镇任职的行政、事业人员。 本地导入——改善居住客群 主要是金山城镇和周边乡村的本地居民。 差价导入——差价客源 罗江的趋高房价，促使部分人群将金山作为第二置业选择地。 金山 小结： 通过对09年起拍出的土地面积进行测算，对比此阶段入市项目的放量情况，所拍土地基本已全部进入实际开发阶段。 通过前面的数据测算，预计未来1－3年，金山商住累计供应量将达94万平米以上。 随着房地产市场的深化发展，金山房地产产品类型逐渐丰富、品质在不断提高，产品结构已规划有高层产品，但市场在售产品均为纯多层；商业产品以1－3层的临街商铺和社区商铺为主，暂无大型的专业市场。 产品价格逐步上浮，由09年的1900元/平米，到现在的2300元/平米，支撑了开发企业的投资信心。 小结： 第五部分：结论 虽然金山工业园区目前进展情况不如预期乐观，但作为德阳、罗江两级政府的重大战略既定目标，整体前景乐观，金山政府作为具体运作机构，势必将会全力推动工业园区按计划进行； 金山镇房地产市场已进入繁荣阶段，虽受国家整体调控政策影响需经过阶段艰难历程，但总体根基较好； 地价和建安成本（多层900元/平米、高层1100元/平米）不高，开发利润空间大，但未来1－3年高达94万平米的市场放量，使得竞争压力加大，增加了运作本项目的风险。 对目标地块进行了SWOT分析，以增强判断。 结论：若地价和控规合理，可考虑竞拍！ S（优势） 周边已开发项目较大，相关配套正逐步完善； 地块面积在，易做出项目规模和品质； 紧邻108国道，交通便利； 整体地价较县级以上城市便低，房地产投资利润空间大； 紧邻工业园区，未来消费市场庞大。 W（劣势） 离场镇核心区较远，相关配套在一定时间内难以跟上，交通、生活不便，影响项目聚客能力； 离工业园区近，有一定噪音和工业污染，影响项目定位和居住品质。 O（机会） 农村人口选择在城区居家置业的意识增加，生活方式在发生变化； 德阳、罗江两级政府打造金山工业园区的方向和力度，为房地产业的发展提供了支撑； “成—德—绵”复线“成—绵—乐”城际铁路的连线贯通，金山的地理和交通优势将更加得以显现。 T（威协） 房价逐步趋高，房政调控政策造成的持币观望已经呈现，“有价无市”会带来开发风险； 各大银行已经开始缩紧房贷政策，给购房者造成很大压力； 外地购房者条件受限； 未来5年内市场放量较大，项目间竞争激烈，销售压力大。 目标块块 SWOT分析 附：各项目基本情况 阳晨·锦绣金山 2009年启动的，金山第一个纯多层商品房项目。以全封闭式生态花园居住区与独立商业步行街互为融合的现代城市综合体； 项目占地近80亩，容积率1.7，绿化率35%； 项目由两部分组成，一部分是通透式金山新商业中心，包含一条250米的商业步行街，占地30亩；另一部分是封闭式生态花园居住社区，纯多层建筑，至少19米的楼间距