2012万科棠樾第五园广州星河湾广州玖珑湖鼎级住宅项目研究报告.ppt

万科第五园：距离市中心福田中心15公里，占地44万平，总建面63万平（不含第九期），规划为低密度、生态型居住城区 万科第五园定位新中式风格，将中国古代建筑风格融合现代建筑元素，骨子里的中国风格著称，2005年项目初次开盘。 规划设计上形成区隔较明显的村落，将建筑文化与居住文化融合，形成良好的居住社区 建筑外立面大量采用“黑瓦，白墙”建筑色调，形成比较传统建筑风格的传承。 园林景观环境、看房通道的设计上体现地域气候与建筑文化有效结合处理，体现景观“幽” 看房流程中小区实景展示 看房流程通过成熟街区展示，增强客户对项目营销的信心度，增强销售说服力 高端社区的高体验感和购房、看房的愉悦性，样板房体验区实体装饰风格与深宅大院定位匹配的精神、文化小品展示。 置业顾问良好形象及配饰展示。 万科棠樾位于东莞-深圳-香港经济大走廊之间，地处中央别墅核心地带，辐射珠三角高端客群地带。 项目集资源山、水湖泊资源，及比邻世界第一高尔夫观澜高尔夫，项目外围自然资源优势明显。 万科棠樾融徽派建筑艺术、北方院落风格为一体；整个建筑结构、布局规划都以古建筑手法而定； 万科棠樾别墅建立了项目休闲、高端产品功能，并烙入市场“文化型、资源型别墅社区”的形象；定位非第一居所 广州19届广州日报华文报纸广告奖最佳文案和广告创意作品《万科棠樾报纸广告-游子归来系列》 名词解释：案场管理即对人、场、事务、风险、产品的管理，案场流程接待是案场管理最重要的环节之一。体现项目运作思路。 万科棠樾依此借优化的案场接待流程，达到一下目的： 让客户在功能上得到满意1、产品功能令人满意；2、服务质量令人满意；3、服务制度令人满意的效果；从服务功能及流程，提升成交率。 让客户在心理上得到满足1、从众心理的满足；2、品牌地位的满足；3、尊贵感受的满足；4、关系认同的满足；5、空间服务的满足。 棠樾从接待流程的优化继而实现对案场的全面管理，达到1、提升销售业绩；2、提高来访客户的转化率；3、提升客户的满意度；4、提升销售人员的成交力；5、也是棠樾产品力的体现。 进入样板房体验中心前1.5KM的园林立体景观体验，形成良好的视觉冲击和购房体验 玖珑湖位于广州北区，距市中心天河区45分钟车程，白云国际机场25分钟，为新鸿基地产内陆首个大型低密度社区 资源极大丰富楼盘，依托资源，成功定位广州乃至珠三角地区鼎级高端物业。 玖珑湖项目占据极大资源条件，由本身所具有的资源演绎项目主体内容展示，形成立体价值感觉体系。 玖珑湖案名取舍以及项目营销中心体验点上，都体现项目核心卖点的提炼。 现代风格营销中心，高档铝材、花纹玻璃幕墙、超8.5层高沙盘展示中心，形成较强的视觉、体验感。 引景入室、现代四合院将自然环境与人文建筑结合，形成特色建筑群落风格。 传世、传奇到传说，玖珑湖营销主题上，紧扣“传”承，之所以能传世，皆因经典；因为超越，所有能有传奇；做到传世、传奇，故而能够在客户中能传说。 高端建筑活动举办，凸显项目建筑品质和档次。 广州星河湾占地80万平米，建面120万平米开发周期近10年，为大规模高端社区开发模式。 广州星河湾处于广州番禺区与新珠区之间，距天河区市中心约12公里，距广州东站约13公里。 一、星座式建筑布局自由流动群体组合美感，建筑结构、园林规划依次基点展开，形成社区良好观景效果。 二、阳台化处理，多处赠送，实现居住空间延伸. 三、人车分流，人行道栈道、水溪、灌木、草植被组成，形成立体植被景观效果。 早期广告策略 广州星河湾前期接待流程及推广内容简析 一个心情盛开的地方-广州星河湾 星座式布局是星河湾规划核心，建筑结构、园林规划都以此为基点展开。星座式的楼宇布局是指楼群自然散落，高低错落、层次各不相同，营造了花园式的组团景象，形成每户住家的穿堂风，同时避免对视，开窗见景的园林格局效果 建筑呈星座式半围合，单体及组团的方向角度、层数楼距等变化不定的理念布局，让通风、采光、景观及空间流动互相融合，使社区的风形成流动 星星座式版何为布局建筑群落屋顶轮廓所体现出的一种自由流动的群体组合美感，呈现自由天际线及自由的景观线，错落的布局使多数住户有大雨楼距的景深，避免对视，窗窗有景。 星河湾窗台设计，多处采用阳台设计，摒除了飘窗设计；舍得亲近自然、感受环境具有较强的观景效果、 窗台设计；因户型设计多为板式楼结构，大开间设计，部分客厅、主卧开间面积达到6M-8.5M设计，提高居住品质感和档次。 多阳台设计，房间中最多的为5处赠送阳台，附件面积大，附加值高。 组团间的车行道为沥青路，可减少因水泥公路80%的噪音污染，路面无井盖设置，避免对景观破坏色调处理，增加了道路的美感。人车分流，车辆干道和园区人路径完全分离，车辆进入组团后进入地下车库，车库直通住所电梯 广州星河湾 双会所设计概念，灵格风