成全机构 杭州金都夏宫广告企划提报.pdf

【【后阳春时代地后阳春时代地产商产商心态实录实录】】 【【拿地拿地 +回款回款++价格价格 +营销营销】】 【截止2010春春节前目标】 杭州 · 金都夏宫项目 广告企划提报 2009-07-06 出品人：全忠 总监制：黄章林 策略组：王跃军，龚晓欣，洪顺姬，何晓锐，陈悦，刘祯婷 创意组创意组 ：：刘俊杰刘俊杰 ，徐崇徐崇 ，邹贤俊邹贤俊 ，夏玉莹夏玉莹 ，张张张琴张琴 ，方小燕方小燕 ，龚啸龚啸 ，刘道兵刘道兵 ，陈乙瑜陈乙瑜 后援团：姚强，封辉，古适齐，丁毓 金都复合大盘的实践与创新 报告目录报告目录 •项目基本分析 背景，任务，要求，核心优势，核心困难 ••核心解决之道核心解决之道 核心策略，销售五经经 ，推广四书 •广告创意表现 调性调性 ，诉求诉求 ，视觉表视觉表表达表达 壹壹 分析分析 【不写过程，只说结论，不上图片，突出重点。】 背景 任务 要求 核心优势 核心困难 市场大势 过冬之后过冬之后 ，，盛夏光年夏光年 ，，不可不可可预见可预见 ，，只可遇见只可遇见。。 城市解读 山水倾城山水倾城 ，，人间天堂人间天堂 ，，持续持续续走高续走高 ，，最贵中国最贵中国 。。 地块现状 余杭临平余杭临平 ，山北新地山北新地 ，非主非主主流区主流区 ，绿城先行绿城先行。 项目概述 山水之间山水之间 ，法式风格法式风格 ，公寓公寓寓别墅寓别墅 ，复合大盘复合大盘。 企业品牌 金都集团金都集团 ，杭州领袖杭州领袖 ，产品产品品主义品主义 ，多盘联动多盘联动。 背景 任务 要求 核心优势 核心困难 销售目标 量：总建筑面积总建筑面积46万平方米万平方米米米。。 销售目标 价价 ：：1500015000元元/m/m2 （（别墅均别墅均均价均价 ）。）。 品牌目标 名名 ：：项目与企业品牌双赢项目与企业品牌双赢。 管理目标 人人 ：：出人才出人才 ，出团队出团队 ，出模出模模式模式。 背景 任务 要求 核心优势 核心困难 回款 2010年春节前回款年春节前回款4亿亿 ，，别别别别墅回款支持公寓开发回款支持公寓开发。。 推盘 今年首批公开房源今年首批公开房源 ，，仅推别仅推别别墅别墅。。 思维 不止产品实现不止产品实现 ，营销需要升营销需要升升华升华 ，品牌需要完善品牌需要完善。 案名 金都夏宫金都夏宫 ，已经确定已经确定。 背景 任务 要求 核心优势 核心困难 物业类型 别别墅稀缺性稀缺性 ，，尤其对余杭临尤其对余杭临临平而言临平而言。。 项目规模项目规模 复合地产，规模效应，影响响力基础。 产品品质 法式风格电梯别墅法式风格电梯别墅 ，金都品金都品品质保证品质保证。 背景 任务 要求 核心优势 核心困难 客户来源 占较大体占较大体量的高层公寓的高层公寓 ，，本本本本地需求有限需求有限 ！ 回款速度回款速度 2009年下半年回款4亿，三三度合一可否？ 品牌经验 杭州复合大盘杭州复合大盘 ，金都能否藉金都能否藉藉此再度超越藉此再度超越 ？？ 待定特征 贰贰 策略策略 【针对核心问题，立足核核心优势，转化待定特征】 公寓去化公寓去化 别别墅稀缺墅稀缺 【别墅之外，高层公寓。客户】 【稀缺 为为根本，容积率是王道】 回款速度回款速度 规规规模效应规模效应 HOW TO DO? 【今年四亿，明年多少。节奏】 【互动是是关键，综合效应最大】 品牌超越品牌超越 产产品品质品品质 【产品主义，大盘实践。理念】 【除了好好品质，金都还有更多】 傍大款傍大款傍大款 学先进学先进 走走正道走正道道 【金都夏宫 核心策策