团风商业步行街市场定位及初步规划建议.ppt

团风商业步行街 市场定位及初步规划建议 ;宏观市场环境分析;了解项目所在城市的市场情况是进行房地产开发首要条件，下面我们将从城市概况、经济环境、房地产行业发展情况三个方面来阐述与分析我们所面临的市场环境，并在此基础上对团风房地产发展趋势进行预测。;城市基本概况：;产 业;;县城人口较多，但城区人口少，城镇化水平较低。 团风县版图838.4平方公里，辖13个乡镇，人口36.7万。目前，团风县城区人口仅4.8万余人，城镇化水平比较低。; 近两年，团风县全力招商引资，城南、城北工业园快速崛起，进入园区的规模企业迅速增多，解决了农村人口的就业问题，加快了团风的城市化进程，为提升团风商业消费层次、增加住房需求提供了较好的支撑。;2007年，全县完成生产总值21.19亿元，比上年增长39.9%； 2008年，全县完成生产总值29.58亿元，比上年增长39.6%??? ;团风城镇居民人均可支配收入不高，但增长速度较快。;2007年，团风县社会消费品零售总额7.23亿元. 2008年，团风县社会消费品零售总额9.39亿元，比上年同比增长28.4%。;城市规划发展方向;未来城市功能定位;房地产发现状： ; 零星开发项目多，住宅供给总量小。; 户型设计多样化，消费理念尚不明确。 ;团风县城商业物业主要沿普济路、得胜大道两条主街分布，商铺密集，人气旺盛，其中团风大道与得胜大道交汇处，商业氛围最为浓厚。其他区域商铺生存状况一般。;传统铺面为主，商业形态单一。 住宅底商下的临街门面为主，少量综合型商场或超市开始出现。临街门面经营水平参差不齐，超市业态有一定商机市场，但发展水平较低。现有商业形态单一，尚未出现步行街等新型商业体。;住宅价格上涨空间大，未来房价有较大释放空间。 新建楼盘将注重品质建设，市场竞争将较为激烈。 消费者对住房认识将逐渐提高，购房行为将日趋理 性，挑选住宅将变得更为严谨。;商业;项目技术指标;路网发达 交通便利 ;配套丰富，居家生活十分便利。;居住环境较好，居住氛围浓厚 ;人流量及消费量 ;本项目所处的普济路一带为老城区核心商业街，目前商业氛围浓厚。邻近项目的得胜大道，为新兴的商业街，经过两年多的发展，已日渐成熟。 西临的普济路：为团风最繁华的街道之一，商业门面分布比较密集，目前以北段最为繁华，南段相对较差，本项目所处的中段涵盖电信、通讯、宾馆、餐饮、服饰、婚纱摄影、超市、等各种业态，数量与品种繁多。 北边不远的得胜大道：为城市新兴的商业街，连接新老城区的主干道，商业氛围日渐浓厚，业态以超市、服装、建材等业态为主。夹杂农资、美容等业态。 ;本项目周边商业以日常型商业为主，满足型商业较为欠缺。商业业态发展处于较为基础的层次，尽管各类业态都有涉及，但业态层次较低、商业品牌较少、经营品类还不够丰富，特色较为欠缺，商圈层次有待进一步提升。;对微观环境的分析，可初步判断： 本项目是一个地段中心、商业繁华、配套完善、交通便捷、宜居宜商的优质物业！ 周边商业与住宅的较低层次发展为项目后期突破提供了充足的空间，项目具有较大的发展潜力。;竞争市场环境分析;住宅市场竞争分析—— 楼盘分布图 ;项目名称;项目名称;君信·相地景 ;◎项目劣势： 所临道路较窄，街道形象一般，项目标志性不强。 对外交通一般，出行不太便利。 目前，周边近距离各项生活配套较为缺乏，日常生活不够方便。 周边私房过多，建筑布局杂乱，视觉景观差。 ;锦绣华府;◎项目劣势： 户型差，为照顾底商大进深的需要，住宅开间小，进深大，户型设置不够合理。 项目位置较偏，周边商业配套比较落后。 ; ;典型竞争楼盘点评 ;康庄·华府天地 ; ◎项目劣势： 目前周边发展尚未成熟，生活氛围不浓厚。 项目地处新开发城区，周边生活配套尚不够完善 ;玉环新居;◎项目劣势： 户型面积有些偏大，其三房为130-140㎡居多，总价偏高，销售抗性较大。 外立面较为落后，视觉效果不佳;楼盘缺乏整体规划，大部分项目品质较低 ; 优质大盘年内入市，市场格局面临重新洗牌 随着锦绣华府、君信相地景和御景园等优质大盘在年内相继入市，规模化与品质化逐渐会成为市场竞争的关键点，市场竞争趋于激烈，市场格局面临重新洗牌。;目前市场开发楼盘规模大小不一，大则9万㎡左右，小则几千㎡，大盘发展空间广阔，更易造成市场冲击，大多数小盘开发水平局限，气势较弱，层次较低，难以提升市场竞争力。;商业竞争环境分析 ——商业格局 ;普济路商业 ;黄商团风购物广场 ; 装修后的超市共2层，单层面积2000平方米，商家自有。其临街门面单间将近40平方米，年租金1.5万元。;金穗大厦 ;中国电信大楼 ;成熟商业租金价格及业态分布;新兴商业现状;商业