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观澜御苑B地块营销方案 武汉新鸿泰房地产营销机构 2010年12月31日 目 录 第一节 房地产市场分析 第二节 项目定位分析 第三节 物业发展建议 第四节 项目营销策略 第一节 房地产市场分析 1、政策解读 1、存贷款利率上调 2、二套房贷政策 货币政策 3、三套房贷政策 4、信贷额度减少 宏观 1、预售许可证管理 调控 调控手段 开发管理政策 2、预售资金专项管理 结论 3、电子合同备案 住宅保障政策 1、经济适用房建设 对本案影响 2、廉租住房建设 1、存贷款利率上调 2010年10月20日起，中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由 现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。 政策解读： a、对市场心理影响比较大，投资产品有一定影响； b、基因决定存款不如买房（低利率、高膨胀下，房屋依然为资金保值、增值以及避险的首选） 2、二套房贷政策 9月29日“国五条＂中对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另 外公积金贷款新政规定公积金二套房贷款首付比例不得低50% ，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 政策解读： 二套房商业贷款和公积金贷款首付50%，利率上调，对销量有影响，但不至于影响价格大跌。 3、三套房贷政策 目前国有银行和股份制银行均暂停三套房贷款，三套房公积金贷款也被暂停，目的是抑制投资、投机性购房。 政策解读： 三套房停贷是为了控制投机炒房，目前武汉投机炒房仅15%，购买力非常强。 4、信贷额度减少 2010年央行5次上调存款准备金率，收缩流动性，希望抑制通货膨胀，央行上调存款准备金率0.5个百分点，信贷额度将减少约3000 亿。 政策解读： a、考验开发商实力，资金实力弱的开发商面临出局； b、开发商仍然可以通过变卖项目以及民间资金解决项目运转； c、信贷额度减少不足以支撑大幅降价的发生。 购买力分析 1、中国是一个居住城市。 城市化进程不断加快，国内房地产市场的刚性需求还继续存在。而这个刚性需求不会因为政策调控而受太大的影响，仍然会 维持一个较高的、可持续的增长过程。 2、80、90之间消费力强劲。 中国整个人口结构的变迁，80开始进入就业结婚的高峰期。中国式居住文化，生活习惯，继承概念比较强烈，上一代对下一 代的财富支持非常大，80、90独生子女依靠父母的资金支持，基本为4个出资人，甚至6个出资人，形成的购买力强劲，也助长 了刚性需求，支撑了房价。 目前，购买力依旧强劲，不足以支撑大幅降价的发生，中国的开发商近5年依然很幸福。 1、预售许可证管理 一，规范商品房预售行为 未取得预售许可证的商品房项目，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预收款性质 的费用，不得参加任何展销活动，不得发布商品