戴德梁行新城运营经验与例分.ppt

客户名称：重庆市江北城开发投资有限公司项目名称：重庆江北城CBD运营（控制性规划后修建性详细规划前） 项目概要 项目是重庆市主城核心区之一，是重庆市规划的行政、信息、金融、科技、文化艺术中心和CBD中央商务区，占地面积约2平方公里。 背景 对接国际商务楼宇的要求，指引修建性详细规划的制定，从而配合国际水平的CBD的开发建设； 在高成本和本地出让受阻情况下，通过有效的行销方案启动首期的出让。 成果 发展成为未来重庆CBD区域商务中心乃至长江上游和西南地区的区域性商务中心； 将集中建设办公字楼等金融商贸设施和一系列市级大型公益文化设施，兼容商业、服务业居住等多种功能。 * 新城策划案例分享 项目背景介绍 丫髻沙大桥 洛溪大桥 项目规划总用地面积2平方公里，建设规模560万平方米，容积率为2.7 在重庆市的总体城市结构中，江北城居于显要的中心位置，南距现在的城市中心区0.5公里； 在重庆未来的CBD区域内，江北城位于核心位置，成为解放碑、弹子石滨江地区乃至重庆、长江上游流域的商务中心； 处于长江与嘉陵江交汇处 —— 形成　“金三角”。 * 洛溪大桥 江北城 弹子石 解放碑 江北城 —— 重庆地心 新城策划案例分享 丫髻沙大桥 项目原为旧城区，为建设新的CBD区域拆迁重建； 集约高效的土地使用效率，展现现代商务办公区繁荣向上的形态特点； 集中安排商务写字楼、金融办公机构以及酒店、购物中心和住宅等混合使用设施； 项目以上海浦东陆家嘴为目标，将江北打造成为重庆的陆家嘴； 时至今日，新江北城这一现代商务区已成雏形。 * 重庆江北城：以浦东陆家嘴为发展目标 项目背景介绍 新城策划案例分享 * CBD核心区 CBD中心外圈 CBD迎接点 南CBD 临江办公区 CBD过渡段 商业文化休闲区 传统生活区 城市生活区 高端生活区 CBD过渡段 CBD中心外圈 高端生活区 CBD核心区 CBD迎接点 南CBD 商业文化休闲区 传统生活区 城市生活区 临江办公区 引擎拉动 整体规划共分为十区： 第一阶段推地范围 第二阶段推地范围 第三阶段推地范围 规划发展方向 新城策划案例分享 * 物业使用的便利性，影响其土地价值的发挥，从而也是土地功能置换的依据。 当考虑CBD第一连接点及CBD过渡连接点时，DTZ提出一些土地功能置换的建议，如： B19-4与B20-1地块建议用作临江高星级酒店。因是新桥的第一连接点。 A16-1地块是办公和商业步行街的转接位置。建议这地块的地下临街部分用作零售商业，连贯A13和A16-5商业。 A16-5地块：C21/C24/S22 A16-1地块：C21/C22/C23 B19-4地块：C25 办公和商业步行街转接位置 影响修建性详细规划的因素 B20-1地块：C25 新桥连接点 影响修建性详细规划的因素 * 物业使用的便利性，影响其土地价值的发挥，从而也是土地功能置换的依据。 因A区设有轻轨站及公交车站，DTZ提出一些土地功能置换的建议，如： A区将设有地下停车场，建议原用作停车场的A13-4地块，改用为地面为公交车站的写字楼（U21/ C22) 不建议采用独立搭楼形式。写字楼大厦应设有3-4层裙楼商业。所以A06、A07及A11地块的土地用途应加入C21用途，容许发展零售商业 A07地块：C21/C22/C23 A06地块：C21/C22/C23/C24 A11地块：C21/C22/C23/C24 轻轨站 公交车站 A13-4地块：U21/C22 * 物业使用的便利性，影响其土地价值的发挥，从而也是土地功能置换的依据。 当考虑CBD中心外圈的建造时，DTZ提出一些土地功能置换的建议，使CBD与C区能流畅地连接，如： A15-1地块改用为配套商业和住宅用途，首1-3层提供餐饮零售服务，余下楼层用作住宅。另设由地下隧道连贯C区。 轻轨站 公交车站 A15-1地块： C21/C24/C25 影响修建性详细规划的因素 影响修建性详细规划的因素 国际商务楼宇的基本条件，影响到修建性指标的制定 为了打造地标性建筑群，DTZ根据国际甲级写字楼的层高要求，对项目写字楼的控高提出调整建议，如： A13-1的写字楼建筑物楼高应达300米，构造标点效应 A13-2、A13-3、A13-4、及A08的写字楼建筑物楼高应保持在160-240米之间，以层叠式排列，附和及烘托地标性建筑 B14至B18的地块应善用其100-150米的建筑高度限制，提高其楼层至30层以上（楼高最少120米） A08地块：C21/C22 A13-3地块：C21/C22 A13-2地块：C21/C22/C25 A13-4地块：U21/C22 A13-1地块：C21/C22 B14 – B18地块 影响修建性详细规划的因素 * 区域市场行销的