资产评估基本方法讲述.ppt

（二）折现率 1．折现率的本质内涵 从本质上讲，它反映的是一种预期投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对该项投资所预期的回报率。 2. 折现率的测算方法 折现率=无风险报酬率＋风险报酬率 （三）资产的收益期限 收益法中的收益期限是指特定资产交易过程中所涉及的资产获利能力持续的时间。 三．收益法的估算公式 (一)资产的收益年限为无限年限 资产的收益年限永续，即n趋向于∞，在这一前提下： 1．资产在未来各年收益不等 若资产各年收益不等且收益年限永续，其计算公式为： 第二节 收益法 2．资产在未来各年收益相等 若上式中: 整理得： 当n 时，对上式整理得出， 例：被评估资产为一块土地，每年可稳定获得9万元租金收入，评估人员分析奔进化率定为10％，求这块土地的评估值。 3．资产前若干年收益不同，其后各年收益保持不变 计算公式为： 第二节 收益法 前期 （设n=5） 后期 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 分段法图解 4．资产在未来永续收益年限内各年收益按等差级数递增或递减 计算公式为： 资产各年收益按等差级数递增时，公式中符号取上面的“+”号，相反取下面的“—”号； b：资产收益逐年等差递增或递减额 5．资产在未来永续收益年限内各年收益按等比级数递增或递减 计算公式为： 资产各年收益按等比级数递增时，公式中取上面的符号，相反取下面的符号； s为资产收益逐年等比递增或递减比率 ⑤i＞s。 例：某化工厂欲以其全部资产与国外某股份公司合营，进行整体评估，根据企业近三年的财务指标预测未来，企业2006年、2007年及2008年三年的纯利润分别为：5000万元、9000万元及10000万元。预计国库卷利率将维持在5％的水平，通货膨胀将控制在4％左右，再假定从第四年起，以后各年的收益均以3％的速度并再2008年的收益基础上稳定增长，试对该企业整体价值进行评估。 解： 第二节 收益法 （1）计算未来前三年企业收益现值： (2)计算未来三年后的企业收益现值 评估值 = 19，885+132,560 =152,445(万元) （二）资产的收益年限为有限年限 1.资产在未来有限年内各年预期收益不等 2．资产前若干年收益不同，其后各年收益保持不变 若资产在前t年（含t年）各年收益不同，从t年到n年各年收益相等，则其基本公式为： 第二节 收益法 例:对某企业进行预测，得知未来各年收益如下： 第一阶段各年收益 单位：万元 第二阶段收益为以第五年收益额作为第六年到第二十年的收益，确定该企业的评估值。（折限率为12％） 第二节 收益法 解： P1 ＝ ＝ 145（万元） P2 ＝ × ＝ 115.95(万元) 评估值 = 145+ 115.95 =260.95(万元) 3．资产在未来收益年限内各年收益按等差级数递增或递减 若用b表示资产收益逐年递增或递减的数额，则资产第一年收益为A，第二年为A+b，第三年为，第n年为，则其基本公式为： 整理得： 资产各年收益递增，公式中符号取上面的，相反取下面的； 第二节 收益法 4.资产在未来年限内各年收益按等比级数递增或递减 若用S表示资产收益逐年递增或递减的比率，则资产第一年收益为A，第二年为， 第三年为， 第n年为 。 则其基本公式为： 整理得： 资产各年收益等比率递增时，公式中取上面的符号，相反取下面的符号 一、市场法的基本涵义及估算程序 （一）市场法的基本涵义 市场法是指利用市场上类似资产的近期实际交易资料，并将交易资产与被评估资产各方面的特征进行对比分析，以评估对象各方面特征为标准，通过对交易资产市场价格的调