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第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 一、房地产的概念和特征 （一）房地产的概念 又称不动产，物业。是指土地、建筑物及固着在 土地、建筑物上不可分离的部分的总称。 房地产存在三种形态：单纯的土地、单纯的建筑 物、房地合一的复合房地产。 第一节 房地产评估概述 （二）房地产的特征 1、土地的特性 土地的两重性：是自然资源，同时也是社会资源和资产。具有 自然特性和经济特性： （1 ）自然特性：位置固定性、质量差异性、不可再生性、效 用永续性。 （2 ）经济特性：供给稀缺性、可垄断性、土地用途 的广泛性、效益级差性 （3 ）土地权利： 土地所有权：国家所有权和集体所有权，不可转 让。 土地使用权：土地使用权可以拥有和转让，因此 地价一般是土地使用权的价格 土地使用权出让最高年限：  土地使用权出让最高年限：  居住用地 70年；  工业用地 50年  教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；  商业、旅游、娱乐用地 40年；  综合或其他用地 50年。 第一节 房地产评估概述 2、房地产的特性 （1）位置的固定性及区域性 （2）使用的长期性 （3）投资的风险性 （4）保值和增值性 （5）政策的限制性 二、房地产评估的原则 1、合法原则： 合法取得、合法使用、合法交易、合法处分 2、最佳使用原则：法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行，并在评估报 告中予以说明所采用的前提条件：保持现状、转换用途、装修改造、重新利 用前提。 3 、替代原则：要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价 格。 4、估价时点原则：确定估价时点是责任交代的界限和评估房地产时值的界限。 三、房地产价格的特征和种类 （一）房地产价格的特征 1、房地产价格既可以表示为交换代价的价格，也可表示为 使用和收益代价的租金。 2、房地产价格实质上是房地产权益的价格。 3、房地产价格是在长期考虑下形成的。 4、房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交 易主体之间的个别因素容易起作用。 三、房地产价格的特征和种类 （二）房地产价格的种类 1、按照房地产三种形态为标准划分，有以下三种价格形态:土 地价格、建筑物价格、房地价格；  土地价格，简称地价。通常是指空地的价格。根据目前我国的 地价体系，地价又可以具体划分为基准地价、标定地价、出让 底价、转让地价和其他地价 (如出租价格、抵押价格等)若干 种。  建筑物价格，是指纯建筑物部分的价格。  房地价格，是指建筑物连同其占用的土地的价 格在一起的价格。 2、除以上基本的房地产价格外，还有以下几种价格形态:  房地产单位价格。它可以是土地的单位面积价格，建筑物单位面 积的价格和房地合一状态下的单位面积价格。  楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上 的土地价格。 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 或 楼面地价＝土地单价÷容积率  拍卖价格，是指采用拍卖方式出让或交易的 房地产成交价格。  招标价格，是指采用招标方式出让或交易的 房地产价格。 三、房地产价格的特征和种类 （三）影响房地产价格的因素 1、土地或房地合一时在评估时需考虑的基本因素  一般因素（行政、经济、社会、其他）  区域因素（地产所在地区的繁华、交通、公用共用配套、环境、规划限 制等）  个别因素（面积、地形地貌、临街情况、朝向、楼层、土地使用权年 限、容积率、土地开发程度、建筑结构、装修水平、新旧程度等）。 三、影响房地产价格的因素 2、建筑物在评估时需考虑的基本因素  座落位置、面积、用途、建筑结构、建筑`高度、附属 设施、装修质量和水平、建成时间、外观、平面格 局、产权、其他（建筑物的质量、适用性、建筑风