2011年-湖南中原-李云峰-卓越蔚蓝海岸项目-商铺定价及销售方案.ppt

项目处于大河西双府核心区 双地铁物业未来升值空间无限 项目紧邻金星大道和含光路，离市政府较近 因此进行本项目商业分析时，将“市府片区”（观沙岭） 、“桐梓坡、银盆岭片区”作为项目商业研究的主要目标。 商业研究的主要目标 “市府片区”（ 观沙岭） “桐梓坡、银盆岭片区” 桐梓坡、银盆岭商圈 桐梓坡、银盆岭商圈商业特点：以社区中小型超市和日常零售街铺为主 商业业态布局： 市府（观沙岭）商圈业态分布 观沙岭商圈商业特点：以中小型超市及中小型建材专业市场为主，档次有限，近年随新增住宅区发展较快 商铺推售节点建议： 9月13日 通知客户，带意向客户看铺 9月25日 商铺开盘 9月30日 基本清盘 节点式集中爆破销售 对外释放信息 尾货去化 商铺蓄客建议： 蓄客时间：2011年9月13日启动蓄客； 蓄客形式：意向客户积累 优惠政策：9月25日享受开盘优惠 一次性优惠95折，按揭优惠97折 开盘当日优惠99折 7日内签约优惠99折 商铺蓄客拓展： 老客户对项目认可度较高，比较容易成交； 目前老客户数量近2000批，有一定的资源； 群发信息给老客户； 老业主自购商铺可额外享受1个点的优惠； 启动商铺“老带新”政策； 目录 目标 项目概况 区域市场研究 竞争项目商铺调研 商铺销售策略 商铺价格策略 确定整体均价 确定水平差价及 特殊调差 确定综合折扣系数 价格出街 利用租金反推法，结合投资回报率，测算本案整体市场均价值 结合街铺位置、人流、形状、特殊调差等因素对所有商铺进行打分判断价格调差 根据商铺认筹方式及市场比较，确定本案的商铺优惠体系 面价格表出街 价格表制定流程： 整体静态均价确定： 定价方式： 本案静态平均销售价格= 本案月租金×12年/投资回报率（6%） 选取理由：能较好的解释本案价格出街理由，更符合客户购买需求；同时利用整体租金水平进行测算，能跳出单纯的社区商业，更好的发现本案的商铺价值，进行综合对比 整体动态均价确定： 根据区域商业市场调研了解：区域内租金水平年增长率达到了10%以上 半年后销售价格为： 本案动态平均销售价格= 本案动态月租金×12年/投资回报率（6%） =（113+113*0.05）*12/6%=23756.25元/㎡ 一年后动态平均销售价格 = 本案动态月租金×12年/投资回报率（6%） =（113+113*0.1）*12/6%=24887.5元/㎡ 但考虑到，未来滨江新城有较大体量商铺出现（如：奥克斯广场），会对本案形成较大的客户分流，不利于商铺快速去化，建议商铺近期尽早出售！ 确定水平调差： ①打分（打分标准采取10分制， 参照房源各项打分为均分5分， 打分标准具体：好，9-10分；较好，7-8分； 一般，5-6分；较差，3-4分；差，1-2分。 ） 根据商铺的位置及人流（临近主入口或楼梯、临近主干道、视觉触及程度）、街铺形状（面积、开间进深比、形状规则性柱位）、特殊调差（临近博才小学）对32栋及36栋商铺进行了水平打分，确定了各铺位的水平调差系数，其中，相对差值达24.48%，水平价格差价达5540元/㎡ 确定特殊调差： 因32栋5号铺，位于古丰路与茶山路的交叉处，位置昭示性好；且靠近博才小学及中央市政公园，商铺自身拥有面积小，户型周正等优势，建议为促进商铺的整体销售，化解其他商铺的价格压力，以此套商铺为价格标杆，进行价格拉差，建议增加特殊调差值为1000元/㎡ 调差后实收均价：22736元/㎡ 确定综合折扣系数： 综合折扣系数包括付款方式折扣、开盘折扣、签约优惠、特别折扣4大块： 付款方式折扣：一次性建议采用0.95，按揭建议采用0.97，用两个点的优惠体现付款方式不同所带来的区别，尽量争取客户一次性付款；同时为在9月25日开盘当天形成逼定氛围，建议增加开盘优惠一个0.99折；为加快后期签约建议设定签约优惠一个0.99折；同时为充分利用老客户资源，建议区别对待，体现其差异化，赠送老业主自购优惠0.99折；为防止客户后期找关系要优惠，预留2个0.99折为开发商折扣，此优惠总体计算为： 0.95（0.97）+0.99+0.99+0.99+0.98=0.9 确定出街价格表： 面均价：25140元/㎡ Thanks for your attention * * * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Grou