现代物业管理实务 王崎著.pdf

第 1 页 第 2 页 第 3 页 第一节　　　　　　物业管理概述 随着我 国近年持续的经济高速发展 ，使得房地产业成为一个 令人瞩 目的行业 ，而当今房地产业 的热 门话题 ，无疑是物业管理 了 。 通常百姓早期印象中的物业管理公司 ，就是路边一间店面玻 璃上贴满了红红绿绿的租售信息的公司，南方人俚称为 “牵猴”公 司，靠中介房屋收取佣金。而事实上， “物业管理”这个概念和行 为与之大相庭径 。 所谓物业管理 ，是指物业管理人受物业所有人 （房屋所有权 人 ）的委托 ，按照 国家法律和管理标准行使管理权 ，运用现代管 理科学和先进 的维修养护技术 ，以经济手段管理物业 （包括建筑 物及其附属设施和相关场地 ），为业主和使用人提供高效、优质、 经济的服务 ，使物业发挥最大的使用效益和经济效益。通俗地说 ， 业主与物业管理公司是雇佣关系 ，业主是雇主 ，物业管理公司是 雇员，是全体业主集体聘用的 “大管家”，实施综合服务管理工作， 与物业 中介 、代理完全不 同。如果把一个小区或一幢大楼 比作一 个 “大家庭 ”，那么没有管理不成家，但要管理也需要大家庭的每 个成员和这个 “大管家”相互配合 ，才能营造出一个和谐、美满 、 融洽 的幸福大家庭 。 物业管理属于第三产业 ，是一种服务性行业 ，其 内容主要包 括经 营 、管理和服务三个方面 。物业管理 的性质主要是 “服务 性”的，寓经营、管理于服务之中，其经营方针是 “保本微利、服 务社会 ”，不以牟取高额利润为 目的。物业管理的风险较小，自然 第 4 页 其利润也薄，但 由于其面对很多人很多事，往往因 “众 口难调”而 容易引起很多投诉 。所 以一个经营管理 良好 的物业管理公司 ，其 生存和拓展 的空间是很大 的，这个行业还是很有前途的。 物业管理 的经营对象是物业 ，范围很广 ，包括住宅小区、单 体住宅楼或公寓、综合商业楼 、写字楼 、零售商业 中心、酒店 、工 业厂房 、仓库等 ，服务对象是物业产权人和物业使用人 。 物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生 出来 的产物 ， 它作为房地产商品的消费环节 ，是房地产综合开发的延续和完善 ， 物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理 ，如清洁、保安、水 电维修 、绿化 、交纳水 电煤气费等 ，每个产权人或租住人只需面 对物业管理企业一家 ，根据物价部 门批准 的各项收费标准 ，按时 交纳管理 费用 ，就可 以获得周到 的服务 ，就能将所有关于房屋和 居住环境 的 日常事宜办妥 ，而不必分别面对各个不 同部 门。既方 便住户 ，也便于管理 ，充分发挥物业 的各种效益 ，此时的物业管 理也就充分显示了 “大集体 ，小社会 ”的作用了。 物业管理涉及 的范 围随着楼宇建设和人们居住要求 的提高而 日趋广泛，呈现出内容多元化 ，职能具体化、专业化、精细化 ，物 业管理的任务 日趋繁重 ，责任愈显重大 。其主要 内容有 以下方面 ： 一 、组织物业管理处 ，招聘员工 ，建立 岗位 、内部管理制度 及职责，形成有序、有效的服务体系； 二、协助促成业主委员会，并与之有力协作 ，热忱为业主、用 户服务； 三 、制订 《管理公约》及各项管理细则 ，形成规范和约束管 理商 、用户行为 的管理文件 ，使物业管理有章可循 ，便于管理工 作 的实施开展； 四、建立建筑物、设备及业主、用户 （或代理人 ）等的档案 ； 五 、根据楼宇 的具体情况 ，编制管理收支预算 ，有效地运作 第 5 页 使用经费，同时负责公共水 、电及其他费用 的代收代缴 、公摊分 配计收，作好财务管理并向业主公布账 目； 六、负责楼宇 内房屋及其二次装修的管理 ； 七 、公共设施如消防、电梯 、空调 、水 电及道路 、排污 、路 灯等 的维修 、保养 ，确保物业设施随时处于 良好状态 ，延续建筑 物及设备 的使用寿命； 八、清运垃圾 ，搞好公共场所的保洁工作 ； 九