20130711海安县房地产市场调研报告.ppt

南通海安县市场调研报告 2013年7月 第一部分 海安概况 2 第二部分 海安县在售楼盘概况 第三部分 调研分析 第四部分 小结 3 海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆交通要冲。四季分明，气候温和，雨水充沛，河道成网，物产丰富，鱼米之乡。全县总面积1108平方公里，总人口98万人，下辖14个乡镇。市区总面积25平方公里，城区人口25万人，城区人口比例较低。 海安属长江三角洲经济区，为上海辐射地带。素质优良，装备先进的建筑队伍遍及全国，走向世界，被誉为“建筑之乡”。 近年来，海安的产业基础更趋完备，经济板块特色鲜明，已由原来的传统农业、一般加工业为主向高端制造业、高新技术产业转变。初步形成了装备制造、纺织（丝绸、化纤）、高新技术三大产业集群，锻造机械、电梯部件、电力装备、建材机械、纺织、丝绸、化纤、电子、新材料、新能源等十大特色板块。全县拥有1个中国驰名商标、8个中国名牌，有10项国家“863”计划项目正在实施。 　　 2012年，工业经济稳步增长，完成开票销售（全口径）679亿元，增长12.8%；完成规模以上工业增加值285.3亿元，增长15.3%；完成规模以上工业产值1243.5亿元，增长16.4%。建筑产业稳步增长，建筑业施工总产值增长24.5%，苏中建设集团综合实力跃居江苏百强建筑企业之首，华新建工集团居江苏百强建筑企业第十八位，成为全国第七个、全省第一个“中国建筑之乡”。市场消费稳步增长，全年实现社会消费品零售总额180.9亿元，增长16.3%，全年居民消费价格指数为101.9。农业生产稳步增长，农业基本现代化进程监测居全省第四位。 海安县概况 　　产业层次明显提升，高新技术企业数保持南通市第一，专利申请、授权总量居全省十强，全县180家亿元培育企业销售占规模企业的比重接近80%；国家级桑蚕丝产业工程技术研究中心的建设，实现了苏中苏北地区零的突破，中国丝绸科技文化馆获准建设，全国科技富民强县专项行动计划现场交流会在海安召开；上海杨浦（海安）工业园、深圳大芬“523”文化产业园落户建设，清华大学启迪（海安）软件科技园晋升为省级服务外包示范区。 　　和谐程度明显提升，生态建设成效明显，城市功能不断完善，城乡人居环境显著改善，城乡一体化步伐不断加快，在全省率先实现城乡客运一体化；各类社会保险覆盖面进一步扩大，城乡养老、医疗保障基本实现全覆盖，被确定为全国新型农保工作试点县。法治、平安建设继续走在省、市前列；富裕水平明显提升，城镇居民人均可支配收入18200元，农民人均纯收入8250元，同比分别增长10.9%、9.9%；城乡居民储蓄余额260亿元，比上年增加42.1亿元，人均储蓄保持全省前十位；全面小康在共建共享中加速推进，小康综合实现程度预计达99%以上，可望顺利通过省全面小康验收。 城市发展水平 5 根据海安县总体规划 海安县目前的城市布局为“城乡一体、内外通开”，以原来的老城区、火车站商圈区、环路商圈和工业区开发中心为主，拉开了中等城市的骨架。城市发展方向主要是“主导向北，拓展东西”，居住人口向北部分区集中，东、西分区扩大工业开发区。 预测城区人口到2020年达30万人；城市化水平2013年达到53%、2020年达66%。用地规模控制在 140平方公里左右，土地投放量每年约在5平方公里左右，其中1—1.5平方公里左右用于住宅建设，2—2.5平方公里作为工业发展。 城市土地规划 6 海安人口密度每平方公里近880人，是江苏人口最密的县之一，城区面积较小，仅20平方公里，土地资源也十分有限。近年来土地供应采取了“总体趋紧，适度增长”的政策，土地供应量相对较小，市场保持“半饥饿”状态。住宅和商业办公用地多位于市中心、城北、城南新区；工业用地多集中在城西和城南工业园。土地价格近年以来平稳上升，但总体而言价格不高。 市场概述 海安土地市场分析 量——海安土地市场和江苏其他城市相比较（特别是苏北城市）而言是比较理性的，年土地出让总量适中。 价——从价格上来说，目前海安的地价水平在江苏各城市中处在中偏下的水平。地价基本能反映其城市价值，同时土地增值潜力较大。 趋势——从城市发展趋势结合从政府了解到的信息来判断，未来海安城区土地出让将会越来越少，大规模的土地出让基本集中在海安镇和新区，传统意义上的城区土地稀缺性将会显现。 同时从近年出让土地计划来看，绝大部分土地用地性质为商住混合用地，其中只有少部分土地为纯住宅用地。而从目前海安市场来看，商业营业用房增长过快，空置面积有所上升，不少商城铺面空关，人气