商品房买卖合同解读.pdf

商品房买卖合同解读 第一条 项目建设依据 出卖人以 方式取得位于 、编号为 的地块的建设用地使用权。载明该建设用地使用权来源的批准文件或 合同是 。该地块总土地面积为 。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【建设项目名称】【现定名】 【暂定名】 。建设工程规划许可证号为 ， 施工许可证号为 。 ［主要变化］ 1、旧版中的“土地使用权”改为新版中的“建设用地使用权”，相应 将“土地使用权出让合同”改为 “载明建设用地使用权来源的批准文 件或合同”； 2、旧版中“土地规划用途”与“土地使用年限”移至新版中第三条 “买受人所购商品房的基本情况”中。 ［分析］ 1 、因《中华人民共和国物权法》颁行之前的《中华人民共和国 土地管理法》等相关法律、法规中并无建设用地使用权的规定，此处 将“土地使用权”改为 “建设用地使用权”，系响应《物权法》第十 二章关于建设用地使用权的规定，以追求法律用语的精准，并为适用 1 《物权法》解决相关纠纷提供援引可能。 2、旧版合同中把“土地规划用途”与“土地使用年限”作为第一条 “项目建设依据”的内容，在逻辑上认为该部分内容仅涉及行政机关 与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系，从而否定了买 受人针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉 讼的可能性。 新版合同将“土地规划用途”与“土地使用年限”移至第三条“买受 人所购商品房的基本情况”，则不仅肯定该部分内容仅涉及行政机关 与开发企业之间的审批、许可、核准等行政法律关系，并且为买受人 针对违反土地规划用途与土地使用年限的开发行为提起民事诉讼提 供了一条便捷的通道。 ［对策/建议］ 合法建设，如实填写。 第二条 商品房销售依据 买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房。预售商品房批准机 关为 ，预售许可证号为 ;或者,现售商品房备案机 关为 ，备案号为 。 ［主要变化］ 明确现售商品房的备案机关与备案号。 ［分析］ 2 该部分内容存在办理顺序上矛盾。通常的交易程序是：确定合同内容 →签订合同→合同备案，在合同未签订之前如何知晓备案号码？ 新、旧版合同均约定出卖人承担合同备案义务，若此处先行填写的备 案号码与实际备案号码不一致的，开发商可能面临一定程度的违约风 险。 ［对策/建议］ 暂不填写，或留待相关机关修订。 第三条 买受人所购商品房的基本情况 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附 件一），为本合同第一条规定的项目中的： 第 幢 单元 号房，或 。建筑层数地上 层，地下 层，该商品房位于第 层。 该商品房土地使用权年限自 年 月 日至 年 月 日。 该商品房的设计用途为 ，属 结构，层 高 。该商品房有阳 台 个，其建筑样式（封闭式、非封闭式或其他） 为 。 该 商 品 房 相 关 节 能 措 施 、 保 温 工 程 保 修 期 等 信 息 说