保利石佛营项目（住宅部分）投标报告.pdf

保利石佛营项目（住宅部分）投标报告 年1212月月1717日下午日下午 ，， 经过120轮激烈竞拍， 保利地产保利地产 以30.4亿拿下朝阳区东风乡高井村居住混合公建用地， 楼面地价楼面地价达达2350623506元元//平米平米。 激激烈角逐角逐后，还还需理性运作性运作…… 目标解析目标解析 我们的分析： 2011年，同期开发项目大望京及石佛营两个地块。 石佛营地块，周边发展成熟，有良好的市场支撑，是保 利地产的快速回款项目。 我们的目标： 在快速回款的基础上，实现产品价值的最大化。 产品即将入市 ，让我们做个回顾…… 产品即将入市 ，让我们做个回顾…… 本体分析 区域位置 东四环，都市核心，便享三商圈资源 望京 ★ ★ 本案 CBDCBD  项目项目位于北京市朝阳位于北京市朝阳区 ，，居居CBD、、燕莎燕莎、、望京京三大商圈核心大商圈核心 ，，距离距离CBD、、燕莎商圈直燕莎商圈直 线距离约3.5公里，距离望京商圈约7.5公里;。  宗地临近东四环，西南侧为红领巾公园及公园1872项目。 本体分析 基本技术指标 地块不规则 小体量 公建过多影响住宅品质 地块不规则 小体量 公建过多影响住宅品质 技术指标 总规用地总规用地 44.66万万㎡㎡ 总建筑面积 17.36万㎡ 住宅住宅 77.7676万万㎡㎡ 配套公建 4.89万㎡ 容积率 2.8 容积率 总户数 338套  地块不规则 ，体量不大 ，规划住宅和公建两类产品； 地块 规则 体 大 规划住宅 建 类产  公建体量约占整体规模40%，在一定程度上影响住宅品质。 本体分析 产品规划 关键词关键词 ：：限量限量 中西融合中西融合 高档精装高档精装住宅住宅 产品指标 建筑立面 新古典 +中式符号, 材料为全石材 建筑立面 新古典 +中式符号 材料为全石材 园林风格 中式元素，围合式、苏州园林 楼高楼高 10-17层层 层高 3.15m 精装交房 标准约5000元/ ㎡ 会所 地上1200平米、篮球，游泳池等 示意图 示意图 车位 小户型1：1 大户型：1：1.8 新古典+中式风格 苏州园林元素  项目风格 中西融合，立面为全石材；  高品质、精装交房、套数仅为338套； 本体分析 户型分析 关键词：纯粹大户型，优质社区 户型面积（㎡） 套数（套）