商业综合体项目市场调研计划方案.doc

... WORD格式整理 XXX商业综合体项目市场调研计划方案 正黄集团﹒商业管理中心 2014年5月23日 总则 工作重点：通过区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在 消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证五方面，了解XXX项目所在区域市场的商业现状、短中长期市场机会、项目可依托资源，为项目业态规划、招商及后期运营统筹做出指导。本阶段工作重点围绕XXX初步的产品规划，安排市场论证计划，力求寻找市场空隙点，从而做到市场差异化定位。 一、调研目的 ?完善XXX区域城市环境现状及生活结构分析，为项目决策、定位、规划、招商及运营等奠定市场基础； ?探寻XXX项目定位，深入研究雅安城市客群特性和把握本区域城市发展趋势，从而找出匹配城市发展的商业定位； ? 梳理雅安城市消费群体、精准锁定潜在目标消费人群，为商业规划、招商及营销推广作支持； ?筛选和锁定竞争区域和竞争项目，了解竞争对手的表现并制定有针对性的市场竞争策略； 深入主力店与品牌商家访谈，有利于设计商业综合体的业态和经营方案，为招商与后期运营提供重要依据； 二、工作周期 第一阶段：市场调查。2014年5月26日至2014年5月30日(雅安)；2014年6月03日至2014年6月04日(成都)； 第二阶段：报告撰写。2014年6月03日至2014年6月10日； 三、调研内容与形式 调研内容：区域城市结构分析、区域商业前景调查、潜在消费人群调查、竞争性商业项目调查、主力店及品牌商家访谈验证等。 调研形式：资料收集、实地考察、专家拜访、抽样访谈及问卷调研等； 四、工作组人员名单与分工 工作组全权负责： 工作计划统筹： 项目报告主撰： 消费者人群问卷调查，合计300份：市调一组：雅安项目销售部工作人员（若干），负责金域首府业主调查，抽样调查100份； 市调二组：雅安项目策划部人员（1名）、兼职调查人员（2人），负责项目周边楼盘业主（50份）和学生调查（50份），合计100份；负责整理归纳项目周边所有住宅楼盘信息；市调三组：xxx、兼职调查人员（2人），负责雅安市区流动人口群体随机调查，合计100份； 区域城市结构分析及竞争性商业项目调查： 市调四组：xxx以及雅安项目行政部工作人员（1名），负责政府公关，第一手资料搜集；负责竞争性项目市调安排，酒店调研； 市调五组：XXX，负责商家论证，合计25份，其中主力店商家10份，业态涵盖大型超市、品牌影院、室内乐园、百货、KTV、美食广场等；品牌商家15份，业态涵盖餐饮、休闲娱乐、零售集合店等等； 市调六组：XXX，负责项目高层访谈，销售部访谈以及技术部访谈； 管理机制： 1.市调动员会，会议时间：5月27日14：30-15：00，会议地点：金域首府销售中心会议室；与会人员：XXX及各市调组负责人； 2.市调沟通会，会议时间：每日9:00至9:30；会议地点：金域首府销售中心会议室；与会人员：XXX及各市调组负责人； 五、商业调查的课题与内容 ??区域城市结构调查 目的：发现使XXX综合体项目成功开发的机会和应当回避的威胁； 1． 经济环境的分析和研究，包括总人口及地区人口结构/职业构成/基础设施情况/家庭户数构成/收入水平/消费结构/消费水平等;GDP发展状况/国民经济产业结构和主导产业结构;全社会消费品零售总额；城乡居民的人均和可支配收入； 2． 区域城市结构调查，包括：区域功能区域划分;区域交通路网规划的通达性、可视性；交通路网建设情况;区域规划人口和规划实施步骤；区域人口结构和消费结构现状；区域基础设施和公共配套现状及发展计划； ??区域商业前景调查 目的：了解雅安城市商业持续发展力及辐射能力，了解XXX发展展望及未来可能涉及人群及其特点； 1．对XXX项目的前景研判；2．城市客群的典型性市场需求；3．现有雅安商业现状及特征分析； ??潜在消费人群调查 目的：分析项目的市场消费辐射能力；了解项目可行性与机会点； 1． 消费来源及辐射力调查：教育背景/家庭状况/收入来源/收入水平/消费状况/消费结构/消费习惯/消费偏好等; 2． 投资经营群体分析：投资者，分投资类型研究；经营者，分业态研究； ??竞争性商业项目调查 目的：筛选竞争区域和竞品项目，做出市场容量的准确判断，展开竞品项目优劣势对比分析，寻求自身发展优势及市场空白点； 1．筛选竞争区域和竞品项目：筛选标准、筛选结果； 2．总体竞争情况：市场容量、市场饱和度、各业态市场体量、各业态市场经营现状； 3．竞争区域商业情况调研分析：区位;经济指标;客户人群特性;辐射范围；消费结构；商业现状构成等； 4．竞品项目概况摸底：项目所在区位；项目通达性;项目商业定位；业态布局；项目核心竞争力；