中原地产东莞凤凰花园营销推广策略思考.ppt

内容精要------三点思考 ☆ 房地产开发持续火热 ☆ 销售价格持续上扬 ☆ 商品房供应膨胀，市场消化压力剧增 ☆ 东莞各镇区的房地产发展供需两旺 ☆ 东莞东部各镇区的房地产市场总体也呈现向上的势头 塘厦镇房地产交易十分活跃，近年来一直呈现租售两旺. 塘厦本地人 公务员 外资投资商 工厂、企业的高级管理人员 邻镇或深圳人 住宅租赁市场非常活跃： 整体开发量较小。 凤岗镇商品房开发时间较晚，开发总量不大。 中原认为： 此项目的商业部分是项目的难点及重点 所在。 解决好了项目的招商工作将会对项目商业的销售带来极大的便利，从而使本项目的盈利目标能较好、快速实现。 ☆业态多元化 ☆大型零售百货与商业街铺的相互补充 消费时段性明显 ☆本镇区的商业处于满足居民日常生活的较低层次，外来大型零售百货领导市场； 清溪镇的消费者大致分为三大类： ☆投资外流现象明显 城区及周边经济重镇是他们的选择。根据周边镇区房地产项目，客户资料的调查分析得出此观点 ☆关注商业投资项目，有“一铺富三代”的传统思想，尤其习惯于投资临街商铺。 在当地居民中存在牢固的“一铺富三代”的传统思想。拥有临街商铺的当地人士在经济发展的过程中也确实得到了极高的回报。 ☆ 道路：鹿鸣路、商业街 　☆ 学校：清溪幼儿园（步行15分钟）、中心小学（步行18钟） 清溪中学（步行15分钟）、清溪第二中学（步行20分钟） 　☆ 医院：清溪医院（步行15分钟） 　☆ 银行：农行重河分行、建设银行清溪储蓄所、农业银行清溪 办事处、工行旺东储蓄所、农信镇西储蓄所。 　☆ 商业：华润超市、富升百货、肯德基、麦当劳、真功夫、 商业街街铺　(8分钟) 商圈范围： 街铺: 经营服装为主，以餐饮、食品、饰品为辅。经营的档次高中、低档兼有。 ☆ 区位优势 项目位于泛传统成熟商业圈内。即可以享受到成熟商圈的便利，另一方面随着商圈的不段完善和发展，物业价值的提升速度很快。 ☆ 规模优势 项目相对于同一商业圈内的物业具有规模上的优势。 ☆ 设计规划优势 按照规划设计，本项目建成后将是清溪集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的大型综合商业城。 ☆市政规划优势 项目附近将会拓宽道路连接莞深高速及北环路。 ☆ 片区供应量少 项目所在传统商业片区今年商业用房供应量较少。 ☆ 清溪市场需求量的增加。 清溪市场内潜在需求的增加。 ☆本项目位于成熟商业片区，而且规模较大，如经营得当将可以引领清溪商业走向。 ☆ 本项目占地不大，但体量大，造成公共空间不大，应尽量拓展公共空间，采用开放式街区，使客户可以在公共空间里逗留。 ☆在镇区内，七大商家的同台竞技给本项目的经营带来了很大的威胁，本项目的经营定要突破现状，才能出彩。 ☆ 项目的商业部分是项目的难点及重点所在。在项目的销售初期能够很好的解决项目的招商问题，将会为项目的销售带来极大的利好，从而能更快促进项目的销售，使本项目的盈利目标能更好更快的实现。 ☆ 中原判断，本项目商业市场有良好的发展潜力和空间。 ☆分类别设置的住区商业设施 通过对住区商业设施存在的问题以及不同商业设施特点的总结与反思，中原提出了以关注居民的需求为出发点的商业设施配套主张。 根据规模、地段、租金、干扰程度的不同，商业设施可以划分为6类：餐饮设施、日常必备型配套（便利店等）、阶段性配套（装修、中介公司）、文化类商业配套（酒吧、书店等）、零售型商业（超市）以及传统型商业（肉菜市场等）。 ☆分级设置的住区商业设施 根居民实际需求、设施服务和城市环境特点进行分级设置，在保证便利性的同时，增加公共设施的共享性。中原按照邻里、住区和城市片区3个层次进行分级设置。 从项目的规模和地段特点出发，根据中原操作大量住宅区商业项目的经验，本项目商业在分级上应定位为住区商业，即不仅服务于本项目居民，更包含项目所属住区的大量居民，以及到香茫路商圈购物消费的镇区客户，最终形成全镇闻名的新型商业热点。 从项目的大体量和大规模看，项目商业类别应该区别于以往商业形式，以市场发展潜力大、利润空间大、市场空白的特色商业，打造清溪新一代最好最休闲最具特色的商业街区。 定位注解：