不动产开发投资项目绩效评价概述.ppt

主讲人：李军峰 第7章 不动产开发投资项目绩效评价 7.1 绩效评价指标体系与绩效评价基本报表 7.2 项目财务盈利能力分析 7.3 项目清偿能力分析 7.1 绩效评价指标体系与绩效评价基本报表 绩效评价也叫财务评价，它是指投资分析人员在进行不动产市场分析和基础数据测算的基础上，根据国家现行财税制度和市场价格，从项目财务的角度出发，分析测算项目的效益和成本，编制基本财务报表，计算评价指标，以考查项目的获利能力，判断投资项目的财务可行性。 7.1.1 财务评价的内容、方法与指标体系 1. 财务评价的内容 项目财务评价的内容主要有三项： （1）财务盈利能力分析 财务盈利能力分析是通过运用静态的或动态的分析方法，计算一系列反映项目财务盈利水平的静态指标或动态指标，据以考察项目建成后的盈利水平。 （2）清偿能力分析 项目清偿能力主要是通过项目计算期内各年的财务状况以及投资借款偿还期来反映的。 项目的清偿能力分析包括以下内容： 一是整个项目的投资回收能力，即项目建成后，需要多长时间才能收回全部投资，这是投资者关心的主要问题之一； 二是项目资金的流动性分析，即项目在营运过程中所面临的财务风险程度及偿债能力的大小，这是项目有关各方都非常关心的问题； 三是项目的清偿贷款能力。 （3）资金平衡能力分析 资金平衡能力主要是通过考察项目计算期内各年的资金余缺情况来反映的。 资金平衡是指投资项目的各期累计盈余资金不应该出现负值（即资金缺口），它是进行投资开发经营的必要条件。 2. 财务评价的方法、指标体系与基本报表 （1）财务评价的方法 项目财务评价有多种方法，按是否考虑资金的时间价值，项目财务评价的方法可分为静态分析和动态分析方法。 静态分析又可称作非贴现分析方法。这类方法的特点是不考虑货币时间价值。一般包括投资回收期、投资报酬率等方法。 动态比较分析，亦可称作贴现的比较分析。这种方法是将项目生命周期内不同时间出现的各种收益及成本均作贴现处理，并在现值基础上对其进行比较分析。 （2）财务评价的指标体系 为了全面、准确地对项目的财务状况做出评价，就有必要针对财务评价的内容设置相应的评价指标体系。 项目财务盈利能力分析的主要评价指标有： 财务内部收益率、财务净现值、投资利润率、投资利税率、资本金利润率等；项目财务清偿能力分析的主要评价指标有：全部投资回收期、借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率等。 （3）财务评价的基本报表 项目财务评价的基本报表有：现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表，这些都是必不可少的报表。 7.1.2 财务评价基本报表的编制 财务评价基本报表又称基本财务报表，主要有现金流量表、损益表、资金来源与运用表及资产负债表。 1. 财务现金流量表 项目财务现金流量表是最重要的基本财务报表，该表以项目作为一个独立的系统，把项目在计算期内以现金或实物形式支付的费用（即现金流出）和以现金或实物形式取得的收入（即现金流入）尽列其中，以反映项目经济活动的全过程。 项目财务现金流量表的作用是：记录项目现金流入和流出的数量及时序，计算净现金流量，并在此基础上，计算财务内部收益率、财务净现值和全部投资回收期等指标，反映项目的盈利性和财务清偿能力，是项目财务分析的基础。 按投资计算的基础不同，财务现金流量表又分为全部投资财务现金流量表、资本金财务现金流量表和投资各方财务现金流量表。 （1）全部投资财务现金流量表 该表不分资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力。 ①确定项目的计算期并画出表格 ②填列现金流入栏 现金流入栏包括经营收入、回收固定资产余值和回收经营资金。 回收固定资产余值和经营资金是指项目计算期末进行项目清算时固定资产的余值和回收的期初投入的经营资金。一般填列在计算期最后一年，前者数额可以由下式求得： 固定资产余值＝固定资产原值－计算期间固定资产折旧总额 ③填列现金流出栏 ④计算净现金流量和累计净现金流量 各年的净现金流量等于相应各年的现金流入与现金流出之差；将本年净现金流量与以前各年净现金流量加总即可得到本年累计净现金流量。 ⑤计算所得税前净现金流量和所得税前累计净现金流量 所得税前净现金流量等于净现金流量加所得税之和；将本年所得税前净现金流量加上以前各年的所得税前净现金流量即可得到本年所得税前累计净现金流量。 ⑥计算财务评价指标 主要计算所得税前、税后的财务内部收益率、财务净现值、投资回收期等指标。 （2）资本金财务现金流量表 资本金财务现金流量表是从投资者角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金和利息支付作为现金流出，用以计算投资者投入资本金的财务内部