2019年某地产项目营销策划方案.ppt

湖州长兴得力·御龙湾营销策划 项目属性 房产市场 研究结论 项目属性 城市属性 区域属性 自身属性 城市属性 长兴县 长兴是浙江省的北大门，与苏、皖两省接壤，位于太湖的西南岸。长兴是一个“三省通衢”的交通枢纽。长兴北与江苏宜兴、西与安徽广德接壤，有“三省通衢”之称，交通区位优势得天独厚。 长兴是一个底蕴深厚的千年古县。长兴是一个依山傍水的滨湖县城。长兴拥有绵延34公里的湖岸线，与苏州、无锡隔湖相望，县城距太湖不到10分钟车程，是名副其实的滨湖县城。 长兴 距湖州20公里 距杭州90公里 距上海180公里 城市属性 城市规模 长兴县辖3街道9镇4乡：雉城街道、画溪街道、太湖街道、煤山镇、夹浦镇、李家巷镇、洪桥镇、泗安镇、和平镇、小浦镇、林城镇、虹星桥镇、水口乡、槐坎乡、白岘乡、吕山乡。全县区域面积1430平方公里，航道通航里程262km。 长兴县12年末全县户籍人口62.6万人，其中非农业人口16.3万人。人口自然增长率0.89‰。 城市属性 国道：104国道、318国道； 高速公路：杭宁高速（G25）、申苏浙皖高速（G50）、杭长高速（S14）； 铁路：宣杭铁路、杭牛铁路、新长铁路； 高铁：宁杭客运专线； 汽车站：长兴汽车总站、长兴汽车客运中心；火车站：长兴火车南站、长兴东站； 水运：黄金水道：长湖申航道；两横两纵四港区：“两横”，为长湖申线长兴航线和梅湖线；“两纵”，为泗湖线、李湖线；“四港区”，为小浦港、李家港、吕山港、雉城港。 机场：八三机场（军用）。 城市交通 城市属性 城市经济 2012年全年实现地区生产总值371.02亿元，增长11.3%；按户籍人口计算人均生产总值59266元，同比增长11.0%，按平均汇率计算折合9389美元。 2012年城镇居民人均可支配收入33439元，农村居民人均纯收入17462元，人均生活消费支出10221元。 城市经济不断增长的同时，居民的人均消费支出也相应的上升，且增长的速度均较快，城市处于高速发展阶段。 城市属性 城市经济 人均GDP与房地产发展关系 800-1000美元 1000-4000美元 4000-8000美元 8000-20000美元 启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 超速发展 单纯数量型 快速发展，以数量为主，数量与质量并重 平稳发展，以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 房地产发展在长兴县国民生产总值看来已经处于高度发展的阶段，而人均GDP来看，长兴县房地产应处于减缓发展期，房产市场已然成熟。 城市属性 城市定位：山水园林星的中等工贸城市 区域交通枢纽和物流中心 总体布局结构“十字型城市公建轴、二片工业用地、五片三点居住用地、一纵四横三片绿地、三环四带五大湖水系”。 龙山新区 老城区 经济开发区 城西区 区域属性 2011年3月，龙山新区管委会成立，新区位于太湖大道以北，104国道以西，西与小浦相邻，北与水口相接，下辖4个社区（体育场、龙山、齐北、双拥）、4个居委会（新湖、高山岭、西峰坝、玄坛庙）和4个行政村（涧塘、渚山、川步、后洋），区域面积50.4平方公里，现有户籍人口2.6万人，常住人口3.8万人。 龙山新区 龙山新区（二期）设计 不断开发和建设中的龙山新区正成为长兴的政治、文化、商贸和休闲宜居中心。 自身属性 地块坐落于长兴县公安局北侧A地块，画溪大道和忻湖路交叉口西北角。 得力·御龙湾建筑经济技术指标 总用地面积 77061㎡ 总建筑面积 291510㎡（不含架空层建筑面积5357.3㎡） 地上建筑面积 231183㎡（不含架空层建筑面积5357.3㎡） 地下建筑面积 60327㎡ 地上建筑部分 高层住宅 220678.62㎡ 物业经营 924.73㎡ 商业 8810.69㎡（未含物业经营924.73㎡） 物业管理 693.55㎡ 销控中心 75.4㎡ 建筑密度 29.8% 容积率 3.0 绿地率 30% 住宅总户数 1610户 停车位 1684辆 地面停车位 105辆 地下停车位 1579辆 自身属性 项目经济指标 自身属性 项目现状 北部空地 项目东南角售楼处 南面公安局 东面工地围墙 售楼处 内部装修 工地 土地平整 SWOT 优势（S）： 城市外围环境静谧 交通便利，画溪大道与发展大道交汇 创新产品，优质社区打造 别墅豪宅区北延伸 劣势（W）： 区域配套不成熟 项目为高层产品，销售上存在压力 目前外部交通无法辐射全市，公交系统差 对开发商品牌认知不高 机会（O）： 龙山新区日益引起关注 定位高档小区，引导置业潮流 规模化产品，直接竞争项目少 威胁（T）： 区域认知度不高 调