2019年某国际广场营销策划方案探讨.ppt

5;营销策划方案探讨;领峰国际，以此「突起」于市场。;1;〖一〗项目分析;项目区域。;城市发展主轴;城市中心，高尚居住区;项目经济指标。;1F-3F 商业;产品解读。;产品特点。;产品价值点。;SWOT分析。;〖二〗项目定位;一千个人心中，有一千个哈姆雷特！;[ 面对一个多功能型产品 ] 只要是投资性居多的项目，其地段价值都不会差！那么，我们区域的核心价值何在？;雒城商圈 OR 其它商圈？;·雒城 PK 其它·;如果说，雒城更多是先富阶层的聚集地是一种时尚生活的叠出效应那么，城西就是新富阶层的私享地是高尚小区注入这一片区的蓬勃生机;从帝景国际到天阶汇再到领峰国际广场广汉的发展在雒城得以延续这是一场对价值的提纯与创新是与项目居住者的精神对话;我们的观点项目的区域落脚点;雒城的小户型，在我们看来 项目是稀缺而珍贵的 既然是珍贵的， 就要有唯一性的产品定义！;我们觉得项目是 唯一一个很有地位、很有品位、很懂享受的;我们把这种空间称为 别馆！;别馆有别别馆，是行宫，意为临时居所是目标客户所安居的地方也是新贵一族的过度居所。;别馆有别这不是传统市中心的小户型，而是高尚居住区里的生活馆。;别馆有别投资前景，升值潜力；投资别馆，效益别管。;项目住宅定位。;谁;投资客 + 安居客对于投资客来说，他所关心的是暂住客的付租能力;目标市场/区域覆盖主力市场：以雒城为基础，覆盖整个大城南。次力市场：其他城区，周边区县等。核心客群/基本形态24—45岁之间，以首次置业或多次置业为主；趋向城市菁英青年一族，周边区域中高层人事、企事业、科技、教育、政府等职业中坚层；具有一定财富实力，上升期的事业与生活眼界。;他们被称为青年一族，他们是新锐一派他们是三口，两口，一口之家他们是丁克、飞人、艺术者、投资客……他们会通过媒体完成国际化视野他们对科技有由衷的热爱和依赖他们对生活充满着自信，但绝不自傲，也从不懈怠他们对自己的能力有准确的评估，不盲目高估或看低。;他们是一群有优良品质、优秀头脑的群体他们是大都会里的青年力量他们不一定是行业的意见领袖，但有独特的判断选择他们有属于自己的部落或许是互联网，或许是娱乐，或许是户外运动……;我们称呼他们为;什么样的居住，才能表达他们的趣向？;踪北;领峰国际广场 ---布拉格Prague;人文——卡夫卡（小说家） 哈谢克（作家） 米兰·昆德拉爱情——电影《布拉格之恋》音乐——布拉格之春音乐会浪漫——电视剧《布拉格之恋》 年青——音乐《布拉格广场》商业——布拉格广场、瓦茨拉夫广场自然——市内多公园、绿地美丽——欧洲最美丽的城市之一;〖三〗项目建议;固有产品价值之外，我们应该寻找更高的附加值， 商业配套、服务、管理、配套是小户型价值提升的关键, 在区域所赋予我们的之外，还应该有属于自己的。;附加值—酒店式物业管理。;附加值—配套服务。;1;〖一〗销售策略;营销背景。;整体策略。;（1）推盘策略;推盘策略。;分批示意。;（2）销售节奏;入市时机。;销售周期。;销售节点。;销售目标。;（3）价格策略;价格总体策略。 ;价格体系——定价原则。 ;价格体系——制定流程;定价方法。;项目整体均价预测。;（4）蓄水策略;蓄水策略。;（5）优惠策略;优惠策略。;优惠策略。;（6）集中商业销售策略;与已购业主签订5年返租协议;采用投资返回报模式通过有效宣传，可最大限度的挖掘投资客户群； 通过返还租金方案的实施，可全面降低，甚至消除投资者的投资风险，使投资者毫不犹豫的下手购买商铺； 此方案最优化的结果是，商业营运公司通过成功营运，在五年时间最大化提升租赁价格，减少租赁补贴，使发展商利润最大化 发展商通过返租模式，解决3、4楼销售难题，提前回笼资金，虽然要补贴租金差价，但资金运作利益远远高于贴补差价。 分零销售，整合出租，统一经营、资产增值。是商业地产获得多赢局面的营运核心 ;实现差异化招商：集中商业招商范围：数码家电广场、百安居生活馆、临街商业招商范围：休闲、娱乐、餐饮业;〖二〗销售执行;如果营销是一场战争！;（1）销售方式;坐销+行销坐销——现场销售中心，客户转化主战场行销——外展点定向式，客户积累重要途径;营销据点。;模式营销。;数据库营销。;定向营销。;行销。;网络营销。;活动营销。;（2）销售组织;2.1 团队架构。;2.2 团队销售力。;现场接待;（3）销售管理;营销力量;全程目标数字化管理系统;客户印象管理系统;服务质量全程跟踪回馈管理系统;全面的市场数据库; 广告效果 渠道分析 道具/包装 活动/服务 ;客户信息系统执行思路。;（4）销售力