某市精装房产品调研报告.ppt

常州市精装房产品调研报告 南京高策 2013.11 2007 2008 2009 2010 推售项目 推售类型 阶段特点 推售特点 市场整体推案2个 市场新增项目2个 精装修公寓、豪宅项目大量上市 住宅、公寓 酒店式公寓、投资公寓 商务公寓、豪宅 华亭苑，精装住宅。租售结合，销售不畅。客群为新北区高端技术移民和外籍人士，当地客户接受度相当低。 莱蒙双子星座，精装公寓。 市中心地段，升值前景好，深受投资客青睐，销售良好，客户以常武地区富人为主； 凯纳商务广场，精装酒店式公寓。销售惨淡，产品市场接受度低，客户主要为公司、实力型外企。 御水华庭克拉公寓，精装产权式公寓。因“三万首付，返租回购（每年5%），精装全配”的超低门槛，08年10月面市销售较好，客户以中低收入者为主。 市中心精装修豪宅项目：万博国际广场、京城豪苑， 西新桥精装豪宅：新城首府、凯纳华侨城； 湖塘精装修豪宅：新城公馆 精装公寓：万泽国际公寓、莱蒙城公寓。 2007年以前，精装修商品房在常州刚刚面市，靠高性价比取胜市场。 2008年，整体市场不景气，精装物业滞销不可避免。但产品包装、营销手法有所创新。 2009年，楼市逆转直上。精装修房为市场客户广泛接受，精装修物业主要集中为小户型和豪宅，呈现出供需两旺的局面。 常州精装房市场发展过程 2013 第四阶段：市场冷淡期 第三阶段：市场嬗变期 第二阶段：市场突破期 第一阶段：市场启蒙期 精装修公寓、豪宅项目销售一般 公寓、住宅 市中心精装修豪宅项目：巨凝金水岸、金地天际、泰和之春； 湖塘精装修：绿地白金汉宫、紫金城； 精装公寓：吾悦国际广场、凯纳华侨城。 2011年，受政策影响，房地产市场趋于平缓，而精装房也由于价格、质量等多方面原因受到购房者的质疑与抵触，而不少开发商也因此改变了产品策略，改精装为毛坯销售。 一、常州精装房整体市场概况 随着人们生活节奏的加快，精装房被越来越多的购房者们接受，精装修是简装修不断改进过程中的产品，装修对顶面、地面、卫浴、厨房和家具等都有一定的标准，能够为业主省去大量的时间与精力，同时也避免了二次装修的浪费，环保节能，统一装修避免了日后没完没了的分散装修噪音烦恼。 但由于种种原因，目前市场上精装修住宅的质量却并不都尽人意，精装修房交付以后业主维权的事例也不少。存在质量隐患、缺乏行业标准、难以满足业主个性化需求、“增加成本”等诸多问题。而且说到价格，这是消费者最敏感的部分，不少精装房的价格比毛坯高了不少，不少楼盘的精装标准对外报价在2000元/㎡左右，一方面是开发商批量买入材料价格优惠，这也是开发商增加较多的利润点，另一方面也不排除有些精装房报价过高。 常州市场精装房现状： 精装房特质分析： 1、项目所在的区域均位于中心地段，包括城市中心以及板块中心区位，具备了较强的项目辐射能力和成熟的城市配套；项目自身的影响力和表现力较为高调，能够支撑项目高起点和高定位，项目多以高档次为主； 2、精装修提升项目档次、凸显项目鲜明形象的重要手段，此类项目较易成为区域性乃至全市的品质标杆、价格风向标；精装修产品较区域普通产品的价值提升较大，产生“1+12”的价格效应。 小结：精装修策略是项目提升档次，跳出区域市场的重要手段，较易成为豪宅产品，将项目价值最大化。但是此类产品对于项目的区位、配套等外部因素要求较高，同时项目自身的定位也要得到相对应的升级。 精装房产品分析： 1、目前市面上的精装修产品正趋向于品质化、标准化、高端化方向发展，如新城地产的“三代精装修标准”的演进，巨凝金水岸的世界级品牌的装修品质等，而对于品质较为一般的精装修产品市场上占比较小，接受程度也较为一般，如青枫国际的低品质装修标准市场反应较为平淡； 2、项目产品的大平层豪宅成为市场的另一发展趋向，舒适性、享受性、奢华性等迎合市场需求的户型面积是此类项目的主要方向； 小结：除了项目特质的满足之外，精装修产品的标准同样需要做到极致，无论是从装修的标准、建材品牌的选择、各种科技系统的运用、人性化设计的体现以及适应市场需求的产品等方面，均需要重新的塑造。 精装房需求分析： 1、项目客户主要为全市具备较强投资能力的中高端客户，关注产品品质、价值潜力以及圈层效应的概念，注重项目整体形象和品牌影响，客户的关注因素也最终体现在项目销售情况上，新城旗下的精装修产品线明显受到热捧，而品牌价值较低，宣传形象不强的青枫国际销售遇阻； 2、精装修产品同样需要在价格和价值取得平衡点，来适应目标客群的需求，过分脱离市场价格的产品也可能遇到销售的瓶颈，如巨凝金水岸与创业紫金城，以大面积平层豪宅、高定价策略面市，导致销售出现问题。 小结：精装修产品主要面向具有改善性、投资性的中高端客户，需要紧跟目标客群的需求，注重项目整体形象的打造，品牌影响力的提