某公司设计成本控制及溢价分析课件.ppt

二、产品溢价设计---商业 4、双首层设计 实际做法：利用地形高差，形成建筑前后两面均为首层的效果，提升商业价值。 二、产品溢价设计---商业 5、商业赠送空间设计 实际做法：利用沿街商业和车库之间的灰空间作为商业赠送 优化目的：1、节约挡土墙成本；2、商业溢价 实际案例：区域公司各项目 三、设计成本控制 1、场地设计 实际做法： 1、规划要求车库顶板 不得超过沿街商业顶 板1米，设计上将边 跨局部降低并做结构 反梁以满足要求。 三、设计成本控制 1、场地设计 实际做法： 2、规划要求车库周长范围比道路标高高出1米的范围不得超过40%，局部改变地块内市政道路的坡度设计 3、车库结构找坡 4、局部沿街商业层数由2层改为3层 优化目的：合理利用规划条件，通 过多种措施组合设计，可以明显减 少土石方工程量 实际案例：越时代C、D地块，经优 化后，土石方工程量较原方案减少 约21.4万方，以单方50元的成本计， 节约平场费用约1070万。 三、设计成本控制 2、人防设计 实际做法： 1、人防车库配建指标计算：10层及以上的建筑为首层建筑面积；10层以下的为总建筑面积的4%。因此，在方案阶段，就对塔楼和裙房合理断缝，以获得最小的人防配建指标 2、一个项目的人防尽可能集中建设，减少人防临空面，以节约成本。 优化目的：人防车库成本平均比普通车库增加约800元/m2，且导致停车效率降低，人防车位销售困难，因此要尽量减少人防配建指标。 实际案例：越时代、国际城、城市天地、盘龙壹号 三、设计成本控制 2、人防设计------结构方案比较 以越时代D地块人防车库为例 原方案：因车库大部分标高均比周边道路标高高，车库无结构嵌固条件，需要将车库与塔楼全部断缝脱开，且采用双墙设计，人防车库大部分临空面挡墙厚度较厚，如下图： 优化方案： 1、将车库由地下1层变为地下2层，经计算，总体土石方工程量不变 2、负二层全掩埋，人防不再需要划分防护分区，进一步优化成本 3、部分塔楼通过长度不超过20米的通道与车库相连，增加实体绿化面积，利于景观打造。 三、设计成本控制 2、人防设计------平面布局设计 a、合理划分防护分区：车库的一个防火分区4000m2，理论上正好可以分为2个人防的防护单元。 b、优化疏散宽度：一个防护单元的疏散宽度计算为人防面积x0.7x0.3/100，此时的人防面积应为人防的净面积，务必扣除塔楼的核心筒、车库坡道等，要求设计院提供疏散宽度计算书， 以减少楼梯设计； c、共用楼梯出口：人防的独立口 部尽可能两个甚至三个防护单元 共用一个楼梯间，集中设置，减 少独立楼梯出屋面的数量，减少 对地面景观的不良影响。 三、设计成本控制 2、人防设计-------楼梯间出屋面做法 实际做法：利用中间平台做梯步，采用斜玻璃顶棚、不做实体墙 优化目的：车库人防楼梯出地面对地面景观、视线影响较大，尽量弱化其体量 实际案例：城市天地、盘龙壹号 三、设计成本控制 3、节能设计 通过前期的经验积累，形成节能设计标准： a、玻璃选用优先原则：普通中空玻璃、灰色吸热中空玻璃、LOW-E中空玻璃 b、住宅门窗型材选用原则：双色共挤多腔塑钢型材，洋房用木纹面体现品质、高层用光面节约成本 c、商业门窗型材选用原则：独立节能计算的为断桥铝合金型材，没有参与节能计算的商业网点则为普通铝合金型材且不设计推拉窗。 d、在二次深化化设计时，采用耗量分 析表，明确型材编号等技术参数 e、商铺门采用大玻璃设计，减少铝合 金型材用量，如右图： 三、设计成本控制 3、节能设计 f、储藏室外门采用比塑钢玻璃门便宜的木板门，更有利于节能窗墙比的计算 感谢聆听，欢迎指正！ * 奥园集团重庆区域公司设计成本控制及溢价分析重庆区域公司2016.1.8 目录 一、标准化设计 户型标准化 立面标准化 入户大堂标准化 二、产品溢价设计 住宅产品 商业产品 三、设计成本控制 一、标准化设计---户型标准化 半赠送 全赠送 高赠送：套内约52m2实得约60㎡，赠送率13.33% 一变二：阳台和空中院馆，经改造后可得 标准两室一厅一卫； 关注点：阳台、储藏室、空调机位 功能齐全，户型紧凑，赠送多。 一、标准化设计---户型标准化 半赠送 全赠送 高赠送：套内约75m2实得约90㎡，赠送率20% 二变三：阳台和空中院馆，经改造后可得 标准三室两厅两卫； 关注点：阳台、大飘窗、储藏室、空调机位、入户门外开； 功能齐全，户型紧凑，赠送多。 一、标准化设计---户型标准化 高赠送：套内约70m2实得约81㎡，赠送率15.7% 二变三：阳台和空中院馆，经改造后可得 标准三室两厅一卫； 关注点：阳台、储藏室、空调机位、入户门外开； 功能齐全，户型紧凑，赠送多。 半赠送 全赠送 一、标准化设计---立面