某市场调研报告.ppt

一、潼南经济发展水平和城市规划研究 潼南县，位于重庆市主城区西北部，地处渝蓉直线走廊、渝西川中经济结合部； 潼南县是重庆市城市发展新区和新型工业基地，是国家成渝经济区规划的川渝合作示范区； 潼南县是重庆对外开放的渝西北窗口，成渝快速通道上的桥头堡 。 潼南是重庆对外开放的渝西北窗口，成渝快速通道上的桥头堡 ，发展前景好。 公路方面——遂渝高速公路穿境而过，距重庆93公里，距成都190公里。 铁路方面——遂渝快速铁路横贯县境。 潼南县目前的对外交通联系仅1条高速、1条铁路及2条普通干道，对外交通辐射能力有待提高。 潼南宏观经济的发展增速从2012年开始，逐渐放缓。 潼南的人均GDP与周边相比，排名靠后，经济实力有限。 潼南近六年房地产投资仅在2010年处于正常状态，其余5年均处于异常状态，有投资过大的风险。 2013潼南房地产各类指标 正常值 状态 房地产开发投资额增幅 32% 5%~15% 异常 房地产开发投资/GDP 0.12 0.1-0.14 正常 房地产开发投资/固定资产投资 12% 22%~30% 商品房销售额/房地产投资额 1 0.9-1.0 正常 近六年潼南销售面积变化幅度较大，近两年出现较大回落。 近六年潼南城镇化率相对缓慢，2013年有1.1万人进城，预计在2020年前达到55%的城镇化率，人口将达到37万人，任重道远。 数据来源：重庆市统计局 旭日地产研究中心 老城区是潼南县先期的金融、政治中心，由于行政中心向江北新城的搬迁，老城区的功能将转变为潼南县的人口密集居住区。 早期的凉风垭片区是由梓潼镇镇政府和潼南一中衍生出的行政、教育配套区域， 2003年潼南工业园区南区落户于该区域，该区域将作为建成后的工业园区南区的生活配套区域。 江北新城规划为潼南县未来的政治、文化、经济及商务中心，但由于工业园北区化工产业对该区域污染较为严重，该区域的居住价值受到影响。 大佛坝片区的发展以旅游业为龙头，带动周边住宅、商业的发展。 潼南城市空间布局“一江两岸三大片”一江为涪江，两岸指江南老城和江北新城，三大片指凉风垭片区、江北新城片区和大佛坝片区。 依云.九街区位于潼南县江北新区奋进大道东侧；拥有得天独厚的地理环境。北临火车站枢纽中心，南靠江北区行政中心，是规划中江北新城的中心地段，更是潼南政府着力重点打造的商贸住宅区域，拥有巨大的发展潜力。 本案处于江北新城，距离潼南火车站约3公里路程 二、潼南房地产整体市场供需特征研究 老城片区 主要在售待售项目个数 3 项目规划总体量（万㎡） 113.8 已推体量（万㎡） 17.44 已亮相项目未推出体量（万㎡） 96.36 备注：2014年预计推量是从目前到2014年底 凉风垭片区 主要在售待售项目个数 13 项目规划总体量（万㎡） 394.43 已推体量（万㎡） 82.04 已亮相项目未推出体量（万㎡） 312.39 江北新城 主要在售待售项目个数 18 项目规划总体量（万㎡） 311.2 已推体量（万㎡） 110.38 已亮相项目未推出体量（万㎡） 200.82 潼南房地产市场整体供应 主要在售待售项目个数 项目规划总体量（万㎡） 已供应体量（万㎡） 已亮相项目未推出体量（万㎡） 34 819.43 209.86 609.57 特征一：市场整体供应量大，已亮相项目未推出体量达到530万㎡，未来竞争激烈。 数据来源：旭日地产研究中心 备注：老城2013年在售项目仅1个，进入一期尾盘，因此去化量较少，去化周期不具备参考性 潼南房地产市场整体供应 区域 主要在售待售项目个数 项目规划总体量（万㎡） 已供应体量（万㎡） 已亮相项目未推出体量（万㎡） 2013年认购体量（万㎡） 预计已亮相项目未推出体量去化周期（年） 老城 3 113.8 17.44 96.36 1.1 — 凉风垭 13 394.43 82.04 312.39 40.84 8 江北新城 16 231.2 110.38 200.82 32.17 6.5 合计 32 739.43 209.86 609.57 74.11 8.5 特征二：市场存量大，以2013年商品房销售的速度，市场存量要8.5年才能售完。 数据来源：旭日地产研究中心 特征三：营销节点主要集中在春节前后，其它时间销售压力大。 解读：目前潼南在售项目大部分项目开盘时间集中在春节期间，仅少量项目目前在售产品是在3-11月期间开盘，主要原因是潼南是劳务输出大县，大量返乡置业集中在春节期间，另外，目前潼南在售待售项目大部分在5-8月无推盘计划，由此可见，潼南项目集中在春节期间推盘，营销节点过于集中，造成内部竞争激烈，其它时间销售压力巨大。 数据来源：旭日地产研究中心 特征四：大规模、高配套、品牌房企型项目面市将会使产品竞争力更加凸显。 项目名称