某公寓豪宅市场研究报告.ppt

杭州公寓豪宅市场研究 2009-11-29 【豪宅会所设置】 国大雷迪森酒店管理有限公司 绿城物业（专业礼宾人员提供酒店式服务） 绿城物业 浙江欣盛酒店管理公司、上海鸿艺会（管理顾问） 滨江物业 戴德梁行 会所管理公司（或物管） 独创VIP财经人文俱乐部 ，专设室内恒温游泳池 地下半层室内恒温游泳池、健身房和跳操室；一层大堂接待区、餐厅、桌球室、咖啡吧等；二层棋牌室、乒乓球室、阅览室等 以多个室外泳池为核心的南北区双会所，设计了游泳、健身、乒乓球、棋牌、茶吧等配套功能 恒温泳池、高级健身会所、高级国际餐厅等 多功能球场、游泳池 棋牌室;阅览室;健身房;美容中心;餐厅 室内恒温泳池，健身中心，宴会厅，董事会议室，中餐厅，咖啡厅，会员吧，儿童俱乐部等，壁球馆;网球场;棋牌室;阅览室;餐厅 聚合挑高达12米的恒温泳池，中西高档餐厅、高级健身会所等 雪茄红酒房、健身房、儿童游乐室、斯诺克室、商务中心、中西餐厅、室内豪华恒温游泳池、阅览室 功能设置 3000平米 近4000平米 5000平米 近3000平米 5000平米 3000平米地下会所 5000平米 会所面积 万象城悦府 彩虹豪庭 绿城留庄 东方润园 新绿园 昆仑公馆 蓝色钱江 阳光海岸 金色海岸 代表项目 在豪宅会所面积都在3000-5000平米之间，在功能设置上，即使恒温泳池是会所设施中建造及维护成本最高，但仍然是每个豪宅会所的必备设置，这也是豪宅与其他住宅小区会所设置的最大区别。 【附：部分豪宅会所图示】 阳光海岸会所大堂 东方润园会所大堂 东方润园恒温泳池 绿城留庄会所外观 豪宅会所大堂都极尽尊贵而奢华。 【底层大堂研究】 主入口大堂，住宅建筑入户大堂，各单元楼层电梯厅全面精装 地下两层的入户大堂在装修标准上将媲美地上大堂（杭州首创地下两层采光井 ） 首创杭城三大堂（地下一、二层礼仪大堂；地上一层服务大堂） 大堂内设立24小时物业管家，一个大堂配一个管家和一个保安，并保证24小时服务 酒店式奢华双大堂，特别聘请美国HBA以五星酒店标准打造大堂内部空间；专设大堂副理以来自荷兰国际管家学院的服务理念为业主提供各项咨询及服务 双单元合璧式入户大堂；双开门入户 另有地下大堂豪华装修 备注 7.5米 / 7.1 5.4米 大堂高度 城市芯宇 彩虹豪庭 城市之星 东方润园 昆仑公馆 阳光海岸 金色海岸 代表项目 【附：杭州豪宅底层大堂】 彩虹豪庭主入口大堂 城市芯宇地下大堂 万象城悦府入口大堂 阳光海岸入户大堂 公寓豪宅基建参数研究 标准层、架空层、客厅挑高、得房率、车位配比 【豪宅标准层高】 3米 绿城留庄 3.15-3.3米 城市之星 3.15-3.5米 蓝色钱江 3.1 昆仑公馆 3.1米 万象城悦府 3米 城市芯宇 3.15米 东方润园 3米 阳光海岸 3米 金色海岸 室内层高 代表项目 一般性住宅标准层高都在2.8米左右，而豪宅的层高都在3米以上，那么减去12cm的现浇层，再减去3cm的找平层，实际净高还有285cm，那就非常舒适了。 滨江集团早期豪宅项目：金色海岸（2006年）、阳光海岸（2008年） 标准层高：3米 标准层高：3.15-3.3米 滨江集团目前豪宅项目：城市之星（2009年） 标准层高：3米 绿城集团早前公寓豪宅项目：绿城留庄（2007年） 标准层高：3.15-3.5米 绿城集团目前公寓豪宅项目：蓝色钱江（2009年） 由于豪宅户型平面尺度更大，因此若在层高上不做放大的话，会引致视觉上的压抑感，因此目前豪宅的层高都超过3米，且一般都超过3.15米。 【架空层研究】 5.1米 无 8.4米 4-8.7米 下沉庭院挑高超10米 无 5.6米 5.4米 7.4米 5.4米 底层架空高度 城市芯宇 万象城悦府 彩虹豪庭 绿城留庄 城市之星 东方润园 新绿园 昆仑公馆 蓝色钱江 阳光海岸 金色海岸 代表项目 目前杭州豪宅大多有5米以上的架空空间，将外部景观园林引入架空层；与地下车库形成吹拔空间，上下贯通。 【得房率与楼宇层数研究】 31-32层 78-85% 彩虹豪庭 3-4层 87-90% 绿城留庄 44层 75% 城市之星 30层 76-81% 蓝色钱江 44层 71-78% 万象城悦府 25-30层 73-79% 城市芯宇 12-26层 73-84% 新绿园 31-41层 79-85% 东方润园 18层 86% 阳光海岸 19-29层 78-85% 金色海岸 楼宇层数 得房率 　 电梯密度一般，但户均面积都较大，因此豪宅的得房率在整体高层住宅市场中的得房率还是相对较高的，大多维持在75-85%之间。 【停车位配比】 300 846 / 730 198 425 总户数 600 1799 / 1200+260 400 640+100 车位